【韓国】[単独]不動産取引もアンタクト?…民間’電子契約システム’今年発売

[単独]不動産取引もアンタクト?…民間’電子契約システム’今年発売
[仮訳者注:「アンタクト」はun+contactで、「非対面」を意味する。]
マネーS キム・ノヒャン記者|入力:2020.03.12 09:01

国土交通部不動産取引電子契約システム。/写真提供=国土部

社会的に非対面(アンタクト)サービスが早く広がる中で不動産非対面取引が可能な民間’電子契約システム’が今年中に発売されるものと見られる。

国土交通部が2016年’不動産取引電子契約システム’を発売して、2018年韓国公認仲介士協会アプリ’漢方’と連係したが、民間で開発するのは初めてであるものと見られる。

12日不動産業界によれば不動産仲介プラットホーム’喫茶店’は2017年から自主的に電子契約システム開発を推進、今年中にサービス発売を計画している。

グローバル分析業者アプリアニメ(App Annie)によれば昨年12月不動産仲介プラットホーム市場の月間利用者数占有率は即決[仮訳者注:「即決」は、2012年1月に発売された不動産アプリ。]59.0%、ネイバー不動産19.8%、喫茶店17.4%の順だ。3個のプラットホームの占有率を合わせれば97%に肉迫する。

不動産電子契約は紙文書なしでスマートフォンやタブレットPCアプリをダウンロードして契約書を作成して保存するサービスだ。電子契約の長所は経済性と安全性、便利性だ。紛失危険や無登録公認仲介士と取り引きする危険を避けることができる。全てオンライン上だけで存在するので天災地変がない限り紛失危険は0%だ。借家人の立場では住民センターを訪問する必要なしに確定日付が自動処理されて便利さが多い。

最近コロナウイルス感染症(コロナ19)事態で消費と金融取引の非対面が広がって不動産取引もこのような電子契約を好む傾向だ。国土部によれば先月不動産電子契約締結件数は公共部門1万5515件、民間部門1542件など合計1万7057件だ。前月公共5511件、民間272件に比べて3倍を超えて増加した数値だ。1月が不動産オフシーズンである点を考慮して昨年12月(9609件)と比較しても2月締結件数が2倍程度高い。

問題はすべての物の電子契約が可能ではない。不法建築物や新築は電子上で住所入力にならなくて不便を体験することが多い。

シン・ミンスン モバイル公認仲介士事務所代表公認仲介士は”竣工承認が出て何か月が過ぎても住所が登録されなくて電子契約に失敗することが多い”と話した。このような場合、電話で国土部システムに登録を申し込むのに1~2時間が必要とされる。多くの顧客は1~2時間を待つよりは電子契約をあきらめる。

第一線公認仲介士が指摘する他の問題は▲分譲権取引システム不備▲法人電子契約時7日以上所要▲認証エラー▲中間保存不可能▲昼休み(午後12~1時)相談電話不可能などだ。

住宅賃貸事業者は電子契約をしても管轄区庁に別に申告しなければならないなど手続きがわずらわしい。色々な公認仲介業者が共同仲介する場合、電子契約に加入しなかった公認仲介士がいれば処理できない点も改善する必要性が提起される。

不動産業界関係者は”買主や借家人の立場では電子契約の便利な点がさらに多いが家主の所有権移転登記がされない問題も惜しい部分”と話した。

【出典】韓国/マネーS
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020031208048068948




【韓国】光州(クァンジュ)経実連“不動産実取引価額基準登記時点で法制化”

入力:2019年11月13日(水)16:57
13日不動産投機対策特別委員会発表
“虚偽・未申告時刑罰加えなければ”主張も

光州(クァンジュ)経済正義実践市民連合不動産投機対策特別委員会(以下投機委)は13日不動産実取引価額に対する基準を登記簿記載当時の売買価格とすることを法制化せよと促した。

この日投機委は最近光州(クァンジュ)のアパート取り引き秩序はひどく歪曲されていてその原因として政府当局の緩い政策と光州市(クァンジュシ)の傍観者的な態度があると指摘した。このために投機資金が大挙光州(クァンジュ)アパート市場に流入していて、それに便乗した一部の投機心理が過熱されていると主張した。

投機委によれば不動産実取引価格申告時、契約当時の売買契約書を基準として見たら実際の登記された時点(残金支給時)と1億から2億程度の違いが生じる場合もあって、実際の取り引き価格より売買契約書を膨らませて作成したり低く作成したり相場形成を目的に売買契約事例を多数申告する事例がある。

特に売買契約を変更したり解除してもすでに申告した実取引価額を変更する義務がなくて、売主や買主が売買契約が解除、無効、取り消しになったという資料を疎明すれば譲渡税や取得税が実際に賦課されないという点を悪用する投機勢力を捉えるのがかなり難しいと説明した。

投機委は“売買契約書の上に記載された金額でなく登記当時の実際の売買代金で実取引価格申告をすれば虚偽で価格を操作して投機を助長する行為を防止することができるはずだ”として“不動産取り引きの申告時点を売買契約当時でなく登記簿記載当時の売買価格と早く改正しなさい”と促した。

続けて投機委は実取引価額虚偽申告や未申告時に過怠金賦課だけでなく、その程度が行き過ぎた場合には刑罰を賦課することができるように法制化しなければなければならないと主張した。

特に“解除など申告条項が施行規則に規定されていてその拘束力がないので最小限法規または施行令に規定して任意条項を義務条項で改正しなければならない”と強調した。

イ・サムソプ記者seobi@srb.co.kr

【出典】韓国/ムドゥン日報
http://www.honam.co.kr/article.php?aid=1573631874602066056




【韓国】60億投入して’活用率1%’…電子契約システム手を加える

最終修正2019.10.16 11:26 記事入力2019.10.16 11:26

2016年試験運営後本格導入
インセンティブにも民間利用低調、仲介士加入も4人中1人
インセンティブ制度改善、高齢者利用便宜増大など検討

[単独] 60億注い」の利用率1%」...  電子契約システムの手見る

[アジア経済イム・チョルヨン記者]国土交通部が不動産取引の透明性と便宜を強化するために導入した’不動産取引電子契約システム’に手を加える。

2014年システム構築から運営まで持続的に60億ウォン以上予算を投じたが民間の活用率はもちろん仲介士加入率がきわめて低調な状況が持続していたためだ。

16日国土交通部と韓国鑑定院によれば国土部所管部からは2016年試験運営を経て2017年本格導入した’不動産取引電子契約システム’活性化のための改善案を出す計画だ。

不動産取引電子契約システムは借家人の場合、確定日時を別に受ける必要がなくて仲介人は別途の取引申告をする必要がなくて効率性が高い制度で注目されていたが加入公認仲介士が4人中1人、取引量は全体不動産取引の1%余りに過ぎなくて有名無実だという指摘が提起されてきた。

改善案は取引仲介人と当事者範囲を拡大してインセンティブを付与する方案と高齢者の利用便宜を高める方案などを骨子とするものと見られる。

この間国土部はKB国民銀行、ウリ銀行、新韓銀行を含む地方銀行と業務協約を締結して不動産担保貸出利子を最大0.3%ポイント割引するなど活性化政策を展開したが目につく効果をみることができなかった。

併せて昨年住宅売買・賃貸借契約を締結した当事者が一定の購入時融資や伝貰金融資を利用するとき貸出金利を0.1%ポイント追加で引き下げるインセンティブ制度を導入する一方今年中改善補修バウチャー制度、担保融資・伝貰資金融資利率優待を継続しているが限界に至った状況だ。

国土部関係者は”不動産取引市場の主な顧客が年齢が高いために電子契約システム導入後活用率が低調なことと判断している”としながら”インセンティブ制度拡大などシステム利用を活性化するための色々な方案を検討して改善案を出す計画”と説明した。

国土部は去る2014年から不動産電子契約関連予算を63億ウォンを一度に投入した。2014年1億5000万ウォンを投じて試行事業に進出し、2016年には13億4000万ウォンの予算を使った。

全国拡大施行初年である2017年11億5500万ウォンを投じ、昨年には関連予算では最も多い23億3800万ウォンを投じた。
法院行政処が推進した電子登記システムに入れた予算と合わせれば170億ウォンを越える規模だ。

投じた予算に比べて活用率は非常に低調な水準だ。
2016年電子契約システム活用率は試行地域全体不動産取引量の0.23%に過ぎなかった。
2017年と2018年にも活用率がそれぞれ0.28%、0.77%で全体取引量の1%にも達し得なかった。
全体的に不動産取引が急減した今年に入って去る8月まで活用率やはり1.49%に終わった。

さらに不動産取引の大部分を占める民間の活用率が顕著に少なかった。
鑑定院によれば民間電子契約件数は2016年全体550件中59件、2018年には2万7759件中5396件に過ぎなかった。
今年も8月まで全体電子契約3万4874件中5593件に終わった。

不動産仲介人の加入率も4人中1人で低調だ。
電子契約システムに加入した仲介士の数は2017年1万9332人で2018年2万6490人、2019年2万8419人に増えるのに終わった。
今年第2四半期を基準として登録公認仲介士の数が10万6750人である点を勘案すれば加入率が26.6%に終わるわけだ。

ユン・グァンソク共に民主党議員は”色々な努力にもかかわらず、活用率が高まるのに限界があるのは取引当事者や仲介人に対するインセンティブ不足と解説される”としながら”売渡人側や賃貸人側には特別なインセンティブがないだけに恩恵をまんべんなく付与して電子契約活用率を高めて正確な情報が市場に提供されるようにしなければならない”と強調した。

イム・チョルヨン記者cylim@asiae.co.kr

【出典】韓国/アジア経済
https://view.asiae.co.kr/article/2019101611002435880




【韓国】年’2億件’不動産書類消える…ブロックチェーン基盤証明書導入

年’2億件’不動産書類消える…ブロックチェーン基盤証明書導入
最終修正2018.10.30 12:00 記事入力2018.10.30 12:00

科学技術情報通信部・国土交通部、ブロックチェーン基盤不動産取り引きモデル事業推進
貸し出し時銀行担当者が直接書類確認可能…書類離す心配NO
来年1月済州島(チェジュド)で試験運営…今後登記・契約などに拡大適用

[アジア経済イ・ミヌ記者] #1.突然地方に発令されたAさんは伝貰貸し出しを受けるために半日休暇を出した。
住民センター、登記所などを経て関連書類を発給を受けて銀行に行った。
貸し出しは失敗であった。
書類確認手続きだけ終わって一日が終わったのだ。

#2.銀行員もこのような紙書類作業に限界を感じる。
ある銀行の貸し出し担当Bさんは最近土地台帳謄本の面積を確認して貸し出しを承認した。
だが、その土地は分割手続きが進行していた。
リアルタイム不動産情報を確認できなかったBさんは過大な担保貸し出しを承認したもようだった。
また他の貸し出し担当銀行員Cさんも不覚を取った。
最近紙になった土地台帳謄本と登記簿事項証明書所有者情報を確認して1億ウォン貸し出しを承認した。
だが、この書類は偽造された事実が発見された。

不動産取り引きで紙証明書が消える。
デジタル証明書発行システム導入でリアルタイム不動産情報および関連書類を確認して発行できる展望だ。
ブロックチェーン技術も適用されて偽・変造危険も減ると予想される。

科学技術情報通信部と国土交通部は今年中にブロックチェーン基盤不動産取り引きモデル事業システムを構築すると30日明らかにした。
これは去る6月政府が発表した’ブロックチェーン技術発展戦略’の核心推進課題のうち’6大公共モデル事業’の一環だ。
二つの部署は今年のはじめから協業を進めた。

これを通じて紙になった不動産証明書が消える展望だ。
今まで不動産売買・貸し出しをする場合、登記所や、国税庁、銀行などに紙になった関連書類を提出しなければならなかった。
このように発行(閲覧)なった証明書は昨年でだけ1億9000万件に達する。
ここにかかった費用は1292億ウォン水準だ。

このような紙証明書は偽・変造されて各種不動産犯罪に悪用されたりした。
これを全部デジタル化して費用と犯罪を減らすという戦略だ。

今年12月新しく登場する’不動産総合公簿システム’にはブロックチェーン技術が適用される。
紙証明書でないデータ形式の不動産情報を関連機関に提供できてリアルタイムで不動産情報を共有される。
不動産関連貸し出しを受ける場合、銀行担当者がブロックチェーンに保存された土地台帳などを直接確認することができるようになる形だ。

まず来年1月から済州(チェジュ)特別自治道内11個の金融機関で試験運営される。
金融決済院を通じて農協、新韓、産業、国民、KEBハナ、シティー、水産協同組合、光州(クァンジュ)、済州(チェジュ)、慶南(キョンナム)、SC銀行が関連する予定だ。

今後関連成果を基に関連機関(法院、公認仲介士協会など)の参加を誘導、金融貸し出しだけでなく契約締結で登記移転まで含む不動産取り引き統合サービスに拡大改編される。

キム・ジョンウォン科学技術情報通信部インターネット融合政策官は”ブロックチェーン技術が国民生活と密接な公共分野で不必要な手続きで発生する時間と費用を節約する人中心の4次産業革命を実現事例”として”紙のない不動産取り引きサービスを通じて国民がより便利で安全に不動産を取り引きできることを期待する”とした。

ソン・ウジュン国土交通部国土情報政策官は”来年にはより積極的な民官協力を通じてブロックチェーン基盤スマート取り引きプラットホーム構築事業を拡大推進するだろう”と伝えた。

イ・ミヌ記者letzwin@asiae.co.kr

【出典】韓国/アジア経済
http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2018103010411165497




【韓国】不動産契約書類消えるか…ブロックチェーンモデル事業課題公募

不動産契約書類消えるか…ブロックチェーンモデル事業課題公募
送稿時間| 2018/03/08 12:00

畜産物履歴管理システム・電子投票・文書発行など6個の課題
科学技術情報通信部-KISA、昨年より3倍増えた42億ウォン投入

(ソウル=聯合ニュース)イム・ファソプ記者=電子投票、電子文書発行、不動産スマート契約など分野のブロックチェーンモデル事業6個の課題に政府が今年42億ウォンを投入することにしてこれを遂行する業者を公募(共謀)する。
科学技術情報通信部と韓国インターネット振興院(KISA)はこのような内容の今年ブロックチェーンモデル事業計画を8日明らかにした。

公募受付はKISAホームページで16日から来月5日までなされて、事業説明会は16日松坡区(ソンパグ)、可楽洞(カラクトン)にあるKISAピンテック技術支援センターで開かれる。
科学技術情報通信部は国家機関・地方自治体を対象にモデル事業課題の事前需要調査をし、41個の機関が提出した72個の課題のうち6個を選んで42億ウォンの予算を投じる計画だ。
予算は昨年より3倍増え課題数も2個多くなった。

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ブロックチェーン(PG)
[製作チェ・チャユン]イラスト

選ばれたモデル事業課題のうち’透明な電子投票システム'(中央選挙管理委員会)はオンライン電子投票にブロックチェーン技術を導入して投票過程と結果の信頼性を高めることが目的だ。
‘ブロックチェーン基盤電子文書発行認証システム'(外交部)は我が国で発行した文書(公文書・公証文書)を海外で認められるために外交部と法務部で別に発行する’アポスティユ(Apostille)証明書’の発行記録システムをブロック体である基盤で構築することだ。
我が国発行文書の海外活用信頼性を高めて国際標準化に先に立つためだ。
昨年に政府が発行したアポスティユ証明書は13万件に達する。

‘信頼性のある畜産物履歴管理システム'(農林水産食品部)は事物インターネット(IoT)センサーから履歴情報をリアルタイム収集してブロックチェーンで連係するシステムを構築して信頼度を高めて各種流通関連書類の管理負担を軽減するということだ。
現行システムは牛の出生から飼育、屠殺、加工、販売段階に至るまで履歴情報を管理しているが、履行主体の申告内容に依存していて誤りがあるかもしれなくてリアルタイム確認が不十分だ。

‘紙のないスマート契約基盤不動産取り引きプラットホーム'(国土交通部)は既存不動産総合公簿システムにブロックチェーン技術を導入して金融圏、法務士、公認仲介士などと連係を通じてワンストップ サービスで不動産スマート取り引きをできるようにすることが目標だ。
今は売買や貸し出しなど不動産取り引き時各種不動産証明書が必要で社会的費用が必要とされて紙証明書の場合、偽・変造の可能性が大きくて犯罪に悪用される事例が頻繁だ。

‘はやくて効率的なスマート個人通関サービス'(関税庁)は個人の海外直球が急に増加しているなかで通関手続きを効率化して情報を保護しようとするシステムだ。
海外商品購入から船積み、到着まで流通段階別に生産される物品、運送、価格など情報をブロックチェーンでリアルタイム共有して情報を偽・変造から保護して通関手順を改善することだ。

‘青年活動支援オンライン プラットホーム'(ソウル特別市)はソウル市の青年支援事業に申し込むために必要な資格要件を確認する作業を効率化しようとすることだ。
国民健康保険公団、勤労福祉公団、大学、ソウル市など書類発行機関をブロックチェーンで連係して書類準備・提出の煩わしさと検証所用時間を大幅改善して関連したデータをベースに多様なオーダーメード型青年支援事業を提供することが目標だ。

今は青年手当て、学資金利子支援事業など青年支援事業を申し込む時ソウル市居住の有無、健康保険料、所得情報、大学卒業の有無など資格要件を確認するのにそれぞれの書類を準備しなければならなくて書類検証にだけ1ヶ月以上が必要とされる。

科学技術情報通信部はブロックチェーン技術活用を拡散するために昨年からモデル事業を進行中だ。
昨年には’シルソン保険金請求自動化'(教保生命),’隣人間電力取り引き'(韓国電力)等4個の課題が支援を受けた。

科学技術情報通信部チェ・ヨンヘ インターネット融合政策官は”ブロックチェーンは4次産業革命をひらく核心技術で金融、物流、流通、認証、電子投票のような信頼が必要なすべてのサービスに適用できる汎用技術”としながら”モデル事業でブロックチェーン技術の長所を公共分野に活用するのはもちろん民間需要創出にも関連することを期待する”と話した。

solatido@yna.co.kr
<著作権者(c)聯合ニュース>

【出典】韓国/聯合ニュース
http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2018/03/08/0200000000AKR20180308061300017.HTML?input=1195m




【韓国】AI時代、不動産取り引きが変わる

AI時代、不動産取り引きが変わる
記事入力2018-03-06 10:06

-エラー減って直取引活発…非専門的な仲介社は遅れをとること

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[ハンギョンビジネス=チェ・グァンソク法務法人得亞弁護士]最近筆者は不動産直取引をする依頼人業者とともに人工知能(AI)を研究する大企業系列会社とミーティングを持ったことがある。
該当大企業系列会社は開発中であるAIを通じて不動産登記簿謄本など関連資料を基に賃貸借契約書など不動産取り引き契約書を自動で作成するのはもちろん取り引き関連法令と判決分析を通じて不動産取り引きに必要な権利分析まで可能なように研究中だった。

某法務法人所属弁護士もこの会社技術陣と共にしていた。
不動産直取引を運営する依頼人会社とのミーティングでは研究中であるAIが短い時間に多くの取り引きデータを習得することができるようにする話が行き交った。

◆AI導入で直取引増えるよう
グーグルのアルファGOのようにAIは人よりはるかにち密で正確な分析能力と計算能力を基に膨大な売り物情報で顧客が願う売り物に対する検索を容易にすることができる。
資料がぼう大だったり検索条件が難しくてもはるかにはやくて正確に売り物情報を検索して出すだろう。

驚くべき事実はこのような単純なデータ検索を越えていわゆる専門家の領域という取り引き契約書作成と権利分析まで念頭に置いて相当な程度の開発が進行中という点だった。
不動産取り引き専門家の領域にもAIがとても近く来ているということを皮膚で実感できる席であった。

この間の人の手と頭で疲れさすかというと思ってきた取り引き契約が実際には機械的に、言い換えればパターン化した定形的な作業で難なく可能だった。
概して取り引き契約書の特定欄は関連文書の特定の部分を基に作成される一定のパターンがあるのにそのパターンは一般の人たちが考えることぐらいそんなに複雑なことではなくてあえて高度化されたAIではなくても可能になり得るためだ。

その上人が関連文書の特定の部分を契約書にいちいち記載する過程で発生しうるエラーがAIを活用すれば大きく減るだろう。
アメリカの権原保険業系などでは契約書作成自動化過程を通じて関連資料を基に自動的に契約書を作成するツールが数年前からすでに実務で広く活用されている。

それならこういうAIサービスが普遍化すれば私たちの不動産取り引きにどのような変化が起きようか。
まず今までとは違い取り引き当事者の間の直取引が活発になることは明らかだ。

仲介士なしでAIの助けを受けて簡単に望む売り物を検索して取り引き契約書を作成して簡単な権利分析までできるならばあえて報酬が多くかかる公認仲介士サービスを利用する必要がないためだ。
このような直取引活性化は直取引売り物増加につながってこれを通じて再び直取引がさらに活性化する好循環構造につながって今までとは違い直取引が不動産取り引き市場の明確な大勢として位置を確立する可能性が高い。

結局単純に売り物情報を有しているということだけで経営されていた仲介業従事者は立つ場所を失うことになることだ。
売り物情報以外にAIが提供できないその他の何か、例えば投資価値分析、相手方との交渉力、複雑な法律、税務問題の分析など総合的であるサービスが可能になってこそ生存することができる。

次には直取引定着にともなう新しい付加サービスが活性化すると予想される。
直取引を通じて節約された仲介報酬を安全で品質高い取り引き契約に必要なその他他のサービス支給に使う余力が発生する可能性がある。

契約の特性にともなう正確な契約書作成、法律的な権利分析や税務コンサルティング、建築相談、商圏分析、財務コンサルティングなどが代表的だ。
その結果消費者は以前に比べさらに少ない負担で質的にさらに立派なサービスを受けることができるようになる。

◆公認仲介士、新しいパラダイム準備しなければ
最後に、仲介サービスは大きく萎縮することが明白だ。
直取引活性化で仲介件数自体が少なくなるためだ。

だが、皮肉にも仲介業系はAIを活用することに成らざるを得ない。
効率的で経済的なAIを導入するのは生存の次元であるためだ。

関連公簿発行、取り引き契約書草案作成などの業務で補助人材を使うことよりAIを活用することが正確性や費用面でさらに有益なこともある。
結局変化に適応できない仲介業者は完全に淘汰されるだろうが競争力がある仲介業者はAI導入を積極的に受け入れてより一層競争力を備えて貧益貧 富益富現象が予想される。

仲介報酬の差別化現象も明確になるだろう。
今まではほとんどすべての仲介業者が法定報酬の
限度までほとんど一律的に仲介報酬を受けてきた。

個別仲介業者で提供される仲介サービスにほとんど差がなかったし仲介業者間仲介報酬に関し暗黙的に談合してきたためだ。
法定仲介報酬以下で受けたり一方当事者にだけ仲介報酬を受けた仲介業者は他の多くの仲介業者から取り引きでいじめにあうなど有形無形の圧力を受けてきた。
そのために最高限度と設定された金額が一般的な報酬水準になってきた。

だがAI導入で仲介件数が少なくなって競争が激しくなって仲介報酬も差別化される可能性が高い。
このようにAI導入は不動産取り引きと関連した直間接の関連業界と雇用市場に広範囲な影響を及ぼす可能性が高い。

このために市場の変化を正確に予測して過去の枠組みに執着しない柔軟な思考でAIと共存できる知恵を集めなければならない。
特に不動産取り引き専門家グループは今よりさらに専門化されて高度化された知識と豊富な経験で洞察力を備えることができなければ淘汰される可能性が高いという点でAI問題により一層警戒心を持つ必要がある。

それにもかかわらず、一部専門家集団は不動産取り引き情報を独占するために職域間、同じ業種従事者の間茶碗戦いを繋いでいきつつある。
関連書類に記載された特定の部分を抽出して取り引き契約書に移して書く程度を何かすごい能力のように勘違いして安住していることさえする。

不動産取り引き契約や諮問を特定専門家集団が独占できるということは非常に安易な考えだ。
情報開放とAI導入という枠組みで見ようとするならこのような試みは初めから不可能なだけでなくあざ笑いを買うほかはないだろう。

新しいパラダイムに似合った能動的で創造的な思考が切実に必要な時点だ。

【出典】韓国/ネイバーニュース
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=004&oid=050&aid=0000047071




【韓国】‘不動産電子契約’拡大…“不動産紹介所皆死ぬ”悲鳴 取引内訳・所得情報露出…契約者負担・市場萎縮憂慮

‘不動産電子契約’拡大…“不動産紹介所皆死ぬ”悲鳴 取引内訳・所得情報露出…契約者負担・市場萎縮憂慮

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ソウル江南区(カンナムグ)、開浦洞(ケポドン)のある不動産密集商店街の姿。
写真=聯合ニュース

[毎日日報キム・ポベ記者]政府が推進中の不動産取引電子契約が今年全国的に拡大する予定の中で公認仲介士など業界従事者を中心に反発の声が沈まなくなっている。
不動産電子契約システムはすでに一部地域で試験テストを進行、市場安着準備に真っ最中だ。
ただし不動産内訳などがそっくり露出するという点で取引当事者に負担を招来し、市場萎縮につながることがおきるという指摘が出る。

9日国土交通部によれば紙契約書と印鑑なしでスマートフォンやタブレットPCを利用、不動産売買・賃貸借契約を結ぶ不動産電子契約を今年全国に拡大施行する。
電子契約は不動産取引時に実取引申告と住宅賃貸借確定日時付与、登記などの業務が自動で関連する。

これに対し不動産取引の遅延と未申告を事前に予防できて、ダウン契約・二重契約など違法行為を防げるということが国土部の説明だ。
また、場所と時間制約のない取引と不必要な手続きを省略することによって業務便宜性を高めることができるという判断だ。

国土部は昨年2月ソウル市、瑞草区(ソチョグ)で最初に始めたモデル事業を8月からソウル全域に拡大した。
それと共に住宅担保貸出利率および登記手数料引下など不動産電子契約を広めるための各種人参策[仮訳者注:インセンティヴのこと]を提示しているけれど市場反応は簡単でない。

国土部によれば不動産電子契約がソウル全体で拡大した去る8月以後3ヶ月間電子契約で結ばれた契約は26件に終わる。
瑞草区(ソチョグ)だけ試験地域だった去る2月以後約6ヶ月の間電子契約が5件締結された点に比べてみれば遵守した実績だがソウル住宅売買・全賃貸取引量が9月1ヶ月の間約5万5000件発生した点を考慮すれば微小だ。

政府の努力にもかかわらず、電子契約は相変らず‘足踏み’だ。
現場の公認仲介士は電子契約に習熟しないうえに仲介手数料収入など所得が露出する憂慮に電子契約を敬遠している。

韓国公認仲介士協会は電子契約開発・導入段階から“運営主体を協会に移管して協会が管理・運営するべきだ”としてモデル事業などに参加しないでいる。
これと共に△開業公認仲介士専用システム構築△公認仲介士協会取引情報網利用電子契約システム構築など制度補完を要求している。

公認仲介士協会関係者は“市場透明性のために電子契約を導入するというが取引内訳と賃貸所得などがそのまま露出して公認仲介士だけでなく取引契約者も敬遠する状況”としながら“制度拡大より補完が優先されなければならない”と話した。

これに対して国土部関係者は“電子契約の便利さのために自身の地域にもはやく導入してほしいという声も出てくる”として“時間が過ぎるほど公認仲介士と市場参加者の反応も良くなると期待する”と話した。

【出典】韓国/毎日日報
http://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=282023




【韓国】不動産登記簿公示機能の強化、不動産詐欺消えるのか?

不動産登記簿公示機能の強化、不動産詐欺消えるのか?
入力:2016.05.16 17:08:01修正:2016.05.16 17:08:02
【出典】韓国/京郷新聞
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201605161708018&code=940100

“不動産物権の得失変更前過程に対する透明性を高めて、情報非対称にともなう国民の不安を解消して各種不動産関連事故と紛争を予防して社会的費用減少に寄与するだろう。
最近大法院行政処が来年から‘不動産安全取引統合支援システム’の施行予告にともなう不動産法律専門家の見解だ。
‘不動産安全取引統合支援システム’施行以後に予想される不動産取引業者の注意点などを法務法人ポスン釜山(プサン)事務所のペ・ギョンミン弁護士に聞いた。

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Q.
不動産買主の立場で変わるシステムを通じて得ることができる利点は何か

ペ・ギョンミン弁護士:現在のシステムでは専門家でない限り一つの不動産情報を確認するような場合が多かった。
今回のサービスの基盤が構築されれば不動産買主も登記だけで所有権・担保・仮登記など権利設定、登記中・取引情報、確定日付・転入世帯、税金滞納など債務事項、権利者身分および権限など必要な多くの情報を簡単に得ることができる。

Q.
不動産詐欺および二重売買というのは

ペ弁護士:まず、最もありふれているように見ることができる不動産詐欺は市価をだまして高額の相場差益を得る行為、不動産に設定されて仮登記・抵当権などを隠して取引したり実所有権者と登記簿上所有権者が違う場合などがある。
この中で取引の相手方が最も難しいと考える問題が正に不動産二重売買だ。
二重売買というのは不動産所有者が売買・贈与などを理由として第1買主と契約を締結した後に第2買主と新しく契約を締結して登記移転まで終えた場合を意味する。

Q.
不動産二重売買にまきこまれた第1買主が保護されることができる方向はないか。

ペ弁護士:不動産二重売買で第2買主が第1売買を知っていて第2売買を誘導するなど積極的に加担したという例外的理由がないならば原則的に第2買主との契約と所有権移転登記は有効だ。
それゆえ第1買主は売主に代位して第2買主に登記抹消を請求できなくて売主に債務不履行による契約の解除と損害賠償の責任だけを求めることができる。
もし例外的に第2売買が無効になるならば売主は第2買主に所有権移転登記抹消請求権を行使することができる。
それで第1買主はこれを代位して第2買主に登記の抹消を手に入れることができて、売主名義に登記が回復すれば第1買主はこれを再び受け継ぐことができる。

Q.
今後不動産取引時の留意事項は?

ペ弁護士:先立って政府が明らかにした‘各種不動産関連事故および紛争を予防する’という抱負とは違ってシステムが改善されても相変らず不動産二重売買などの問題は発生するものと見られる。
登記簿上必須情報確認が容易になっても相変らず大多数の国民は登記簿だけで権利変動関係を正確に知ることが難しいので関連分野の法律専門家を通じて不動産必須情報を確認することが二重売買などの紛争を防止できる方法だ。
特に高額の不動産は二重売買や欺瞞的な憂慮が大きくて契約前後の時期に別途の債権関係がなかったのか、所有権移転・担保物権が設定されはしなかったのかなどを綿密に検討して適正相場、滞納情報を几帳面に確認するほどの法律専門家の助言を受けるのを推奨する。

<助言:法務法人ポスン釜山(プサン)事務所ペ・ギョンミン弁護士>

【出典】韓国/京郷新聞
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201605161708018&code=940100




【韓国】国内最初不動産取引‘電子契約’締結される

国内最初不動産取引‘電子契約’締結される

不動産産業課
登録日:2016-02-24 18:09

【出典】韓国/国土交通部
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?id=95077070

不動産売買および賃貸借取引時に今までは文書で契約を締結したが、近い将来スマートフォン・タブレットPC・コンピュータなどモバイル環境を利用した電子契約が一般化されるものと見られる。

今日(2.24日)我が国最初でコンピュータを利用して不動産取引電子契約が締結された。

主人公は賃貸人ペク・ウンヒ(48才)さんと賃借人キム・ジェス(46才)さんで龍仁(ヨンイン)所在アパート賃貸借契約を文書契約でないコンピュータを利用して電子契約を締結したのだ。

電子契約システムは国土交通部で昨年開発を完了してこの間テストおよび安定化作業を進めてきたし、今日初めて取引当事者が実際に所有住宅を賃貸借する電子契約が締結されたのだ。

国土交通部キム・サンソク課長は不動産取引を電子契約で締結する場合、公認証明書およびスマートフォン本人認証などを活用することになるので無資格公認仲介士の仲介行為を元で遮断することができるし、売買実取引申告および賃貸借確定日時を住民センターを個別に訪問して申請することなく電子的に自動処理することになるので取引の安全性および便利性が高まって、電子契約が活性化する場合、文書流通費および処理時間、交通費削減などの経済的効果が期待されると明らかにした。

国土交通部は今年上半期中ソウル、瑞草区(ソチョグ)を対象に電子契約モデル事業を本格的に着手して、来年には全国的に拡大していく計画とし、電子契約の活性化のために文書契約の代わりに電子契約を締結する人々に対しては住宅貸出金利を値引きする方案に対しても都市銀行と協議中とし、不動産電子契約がオンライン金融、エスクローサービスなど融合新産業に発展していくように努力していく計画だと明らかにした。
<報道内容(YTN、2.24) >

国内初めての不動産電子契約….
上半期モデル事業
-紙契約書なしで電子システムを利用した不動産契約が今日締結




【韓国】法律新聞選定2015年法曹界10大ニュース

法律新聞選定2015年法曹界10大ニュース
入力:2015-12-29午前11:44:45

今年一年法曹界には変化の風が激しく吹いた。
在野法曹界の首長が皆新しい顔に変わった。
法務部長官と検察総長も交替させられてパク・クネ政府後半期反腐敗監査業務を指揮する新指導部が構成された。
大法院は刑事事件弁護人の成功報酬金約定が無効という判決を下して大きい波紋を呼び起こしたし、憲法裁判所も1953年刑法制定以後62年間存続した姦通罪を違憲と決めて論議に終止符を打った。
法律市場を惑わして司法の信頼を蝕む法曹ブローカーを抜本的に根絶するために史上初めて法院と検察、弁護士団体、法務士団体、法曹倫理協議会などがすべて参加する’法曹ブローカー根絶タスクフォース(TF)’が構成されることもした。
だが、何より乙未年法曹界の最も大きいイシューは年末を強打した司法試験存廃論議とこれを巡る法曹界の分裂と葛藤だった。

‘司法試験存廃’論議…法曹界葛藤深化

“刑事事件成功報酬約定は無効”全合[仮訳者注:「全員合議体」のこと。14名の法官全員による判決、日本で言う「大法廷」か。]判決

憲法裁判所、姦通罪違憲決定

法曹界首長大挙交替
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2015年在野法曹界は新しい首長を迎えた。
1月に行われた大韓弁護士協会長とソウル地方弁護士会葬選挙でハ・チャンウ(61・司法研修院15期)弁護士とキム・ハンギュ(45・36期)弁護士がそれぞれ当選した。
二人は事実存続と法律市場担当秩序回復のための強力な改革を予告して若い司法研修院出身弁護士の全面的な支持を得た。

法院も二人の大法院判事が交替させられてヤン・スンテ号の後半期開始を知らせた。
パク・サンオク(59・11期)大法院判事が5月シン・ヨンチョル(61・8期)前大法院判事の後任に任期を始めた。
9月にはミン・イルヨン(60・10期)前大法院判事後任にイ・ギテク(56・14期)大法院判事が就任した。

法務部長官と検察総長もひきつづき交替させられた。
キム・ヒョンウン(56・16期)長官が7月に就任したのに続き、12月にはキム・スナム(56・16期)総長が任期を始めてパク・クネ政府後半期監査捜査を指揮する新指導部が構成された。

法務士業界にも変化の風が吹いた。
6月に行われた第20台大韓法務士協会長選挙では既存法務士業界の大変革を要求する法務士試験出身法務士の支持を背に負ったノ・ヨンソン(73)ソウル中央地方法務士会長が新しい協会長に当選した。

上告裁判所導入漂流、下級審強化

法曹界、法曹ブローカー根絶TF発足および前官僚待遇根絶方案施行
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法律市場沈滞と担当競争過熱で法曹ブローカーなど非弁護士による弁護士受任市場のかく乱が絶えなかった。
仁川(インチョン)地検特捜部(部長検事ビョン・チョルヒョン)は今年の下半期個人回生ブローカー捜査に入ってブローカー77人とこれらに名義を貸した弁護士57人と法務士12人、貸付業者3人など合計149人を摘発することもした。

法曹界は独自に浄化に出た。
去る10月法院と検察、弁護士団体、法務士団体、法曹倫理協議会、国税庁などが参加する’法曹ブローカー根絶タスクフォース(TF)’が史上初めて構成された。
TFは二度会議を通じて各機関のブローカー取り締まり制度を統合して法曹ブローカーによる受任秩序かく乱に積極的に対応することに同意を集めた。

大韓弁協は前官僚待遇根絶などのために受任秩序回復のための政策を出して拍手を受けたが’無理な方法’という批判を受けることもした。
弁護士協会はハ・チャンウ協会長就任直後である3月チャ・ハンソン(61・7期)前大法院判事の弁護士開業申告を返還するなど高位職前官弁護士の弁護士開業を正面から批判して出た。

以後にもパク・サンオク(59・11期)大法院判事とイ・ギテク(56・14期)大法院判事の国会人事聴聞会過程で退任後弁護士開業放棄誓約を要求して、去る1日退任したキム・ジンテ(63・14期)検察総長に弁護士開業自制勧告書簡を送ることもした。
判・検事在職当時物議をかもした前官弁護士の弁護士登録申請は相次いで拒否された。

一方ソウル中央地方法院は7月全国法院の中で最初に判事と弁護人が高校同窓あるいは司法研修院同期などの縁故関係がある時には裁判の公正性のために事件を再配することができる制度を施行することもした。

法律市場3段階開放案’論議’
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3月法律市場3段階開放のための外国法諮問士法改正案草案内容が本誌報道を通じて知らされて論議が続いた。

法務部外国法諮問士法改正委員会(委員長シン・ヒテク ソウル大ロースクール教授)の改正意見という形式のこの草案には国内ローファームと外国ローファームが共に作る合作投資企業(ジョイントベンチャー・joint venture)の外国ローファーム持分率を最大49%に制限するようにしてジョイントベンチャーの経営主導権を国内ローファームが握るようにする内容が入れられた。

合作主体も外国ローファーム本社と国内ローファーム本社で年’ローファーム対ローファーム’の合作形態だけを許容する一方ジョイントベンチャーに商法上合名会社規定を準用して無限責任を負うようにして事故発生時外国ローファーム本社が責任を最後まで負うようにした。

外国ローファームルは”事実上ジョイントベンチャーをするなという話”として強力反発した。
アメリカ貿易代表部(USTR)が”韓・米自由貿易協定(FTA)の趣旨と合わない過度な規制が改正案に含まれた”という意見を出して一部条項が修正されたりしたが8月国会に提出した最終改正案には外国ローファームの持分率制限とジョイントベンチャー無限責任規定など核心内容がそのまま維持されて国会議論過程も順調ではないものと見られる。

国会法改正案、違憲論議…朴大統領拒否権行使後事実上廃棄

大検察庁中央捜査部廃止後特殊捜査’赤信号’

不動産取引統合支援システム構築論議
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昨年法院の電子登記制度拡大実施で頭を痛めた法務士業界が今年は政府の不動産取引統合支援システム構築試みで苦労した。

1月国土交通部が不動産取引統合支援システム構築を推進すると明らかにして法務士業界は一帯混乱に陥った。
システムが構築されれば不動産統合DBで売渡人と 買受人が売物情報を得た後電子合意を結ぶ、残金納付、不動産取引契約申告、検認、転入届、確定日時、取得税納付、譲渡所得税納付、登記まで可能になる。
事実上法務士なしで公認仲介士だけでも不動産登記が可能になることになるわけだ。

法務士は公認仲介士によって不動産登記市場を睡眠離党する危機に置かれたと判断して強力に反発した。
結局国土交通部が去る4月法務士の固有業務領域である登記の部分と不動産取引税金関連業務をシステムに含ませないで、今後開催されるシステム推進実務協議体に法務士団体が参加することができるようにすると明らかにして事件が一段落した。

だが、相変らず不動産取引安全などに対する指摘が提起されていて論議は新年にも続く展望だ。

<法律新聞編集局>

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?Serial=97703&kind=AK06

[仮訳者注:記事の一部を省略しました。原文にて確認して下さい。]