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【韓国】大韓法務士協会”登記簿信じて取引した被害者保護・再発防止方案用意しなければ”

大韓法務士協会”登記簿信じて取引した被害者保護・再発防止方案用意しなければ”
“資格者代理人の当事者確認徹底的に保障して登記の真性性強化しなければ”と強調

ホン・スジョン記者soojung@lawtimes.co.kr 入力:2022-11-16午後2:22:45

大韓法務士協会(協会長イ・ナムチョル)は、16日声明を出して”登記簿を信じて取引して被害を受けた被害者のための保護および再発防止方案を用意しなさい”と促した。

協会は”最近マスコミに登記簿を信じて取引したが真の権利者が訴訟を提起して被害を被った事例が報道された”として”この事例に対して登記業務の第一線で業務を担当する法務士は国民財産権被害の深刻性を重く受け止め、被害者保護および再発防止方案を用意することを主張する”と明らかにした。

協会によればマスコミに報道された事例は今年7月28に宣告された大法院判決(2022다230769)関連事件だ。当該不動産の前所有者が根抵当権抹消登記書類を偽造して根抵当権を抹消したが、買主は根抵当権がない状態の登記簿を信じてマンションを購入した。偽造された書類で根抵当権が抹消されるや本来の根抵当権者である銀行は抹消された根抵当権を回復せよとの訴訟を提起し、大法院は根抵当権者である銀行の勝訴判決をした。その結果、根抵当権が登記簿に再び記入され、根抵当権による競売まで進行されて買主は不動産を失うことになる状況に置かれたということだ。

協会は”登記簿を信じて取引した被害者はくやしさを訴え、国民の法感情も登記簿を信じて取引したのに被害の補償を受けることができないという事実を衝撃的に受け入れている”と指摘した。

続けて”登記の公信力導入問題は登記制度全般を規律する重要なテーマであるだけに徹底した準備と社会的合意がなければならないことだが、当該事例のように国民が鬱憤に充ちた被害を見る場合があるので、直ちに登記の公信力を認めなくても現時点で被害者保護および同様の事例防止のための対策を講じなければならない”と強調した。

協会は”第一に根抵当権など権利抹消登記に印鑑証明書を添付書面として登記手続きを厳格に強化しなければならない”として”当該事例で根抵当権抹消登記をする時に印鑑証明書が添付書面になっていたとすれば書類を偽造して登記手続きを進めるのは容易ではなかった”といった。

また”二番目に登記簿を信頼した被害者補償方案を用意しなければならない”としながら”登記の内容が実体権利関係と一致しなくて発生する危険は国家が一定程度負担することが妥当だ”と主張した。

引き続き”三番目に資格者代理人の当事者確認を徹底的に保障して/により登記の真正性を強化しなさい”と言って”今後導入される未来登記システムで本人確認手続きを徹底的に反映して資格者代理人の役割を強化して不動産登記法の改正を通じて当事者確認を規律して登記の真正性を強化しなければならない。資格者代理人の徹底した本人確認は登記の公信力導入の重要な前提中一つになるだろう”と話した

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=183121&kind=AE04




【韓国】不動産仲介も’アンタクト’で?…’非対面仲介サービス’導入する

不動産仲介も’アンタクト’で?…’非対面仲介サービス’導入する
‘仲介総合サービス’等の業域規制緩和も考慮するようだ
零細個人事業者中心仲介産業構造改善趣旨

(ソウル=ニュース1)チョン・ヒョンミン記者| 2020-06-12 08:05送稿| 2020-06-12 10:38最終修正

ソウル市内のある不動産公認仲介士事務所の様子。(c) News1イ・スンベ記者

政府が’ポスト コロナ’時代に最重要で浮上した’非対面'(アンタクト)需要に歩調を合わせて’非対面仲介サービス’導入に踏み出す。

最近競争力限界に直面した国内不動産仲介業を活性化して、大部分の個人事業者である仲介業者の負担を緩和するためだ。

12日国土交通部によれば国土部は最近’非対面仲介サービス導入等の仲介業活性化方案研究’サービスを発注した。

国土部関係者は”コロナ19状況により直接接触しないで不動産仲介ができる方法に対する総論的な研究”と説明した。

最近コロナ19の影響で不動産取引量が減少して事業者の廃業が増えるなど非対面問題は社会全般において選択でなく必須になっていきつつある。

実際にコロナ19の影響を直接的に受けた去る4月ソウル地域のアパート取引量は3020件で前月(3月、4420件)の60%水準に減った。5月4062件で多少回復傾向を見せたが、前年同月(4401件)と比較すると取引量は相変らず低い。

このような問題解決のために国土部はVR(拡張現実)やAI(人工知能)を活用して不動産を仲介して相談する方式を考慮している。すでにシステムが取りそろった’電子契約システム’に契約前現場確認、説明などの過程を非接触式で進めて追加する方式だ。

不動産仲介者の実務・研修・職務教育など仲介業教育制度でもオンライン学習システムも積極的に導入する計画だ。特に公認仲介士法令改正と不動産サービス産業振興基本計画反映を通じて仲介業兼業制限および登録基準などの規制緩和を通した仲介業域拡大も用意する。

大部分の零細個人事業者である仲介産業の構造を改善する趣旨であるが、’不動産仲介総合サービス’を通した業域拡大および活性化方案が入れられる予定だ。

共同事務所と分事務所などを活用した個人事業者の法人化誘引および兼業制限緩和等を通した仲介法人育成法案用意などが含まれた。

合わせてこの過程で弁護士、法務士、税理士、公認会計士、公認労務士、鑑定評価士など他の専門資格者の法令上登録基準および兼業制限の比較もなされる予定だ。

一方国土部は研究期限を契約日から5か月内とした。総論的・草案的研究という点を考慮して今年中に導入の有無を決定するという意向である。

maverick@news1.kr

【出典】韓国/ニュース1
https://www.news1.kr/articles/?3962784




【韓国】不動産電子契約締結件数先月対比39%減少

不動産電子契約締結件数先月対比39%減少
売主、恩恵なくて…政府、公共部門から段階的に義務化実施
オム・トヒョン記者(dhum@skyedaily.com) 記事入力2020-05-03 13:30:03

▲国土交通部[スカイデイリーDB]

政府が不動産電子契約を積極的に推奨しているけれど締結件数は今月に入り、かえって減ったことが分かった。

国土交通部(国土部)によれば新種コロナウイルス(コロナ)の影響で2月全体1万1276件で歴代最大を記録した電子契約締結件数が3月に入り6843件に減って先月対比39.3%減少したことが分かった。

電子契約は紙や印鑑なしでオンライン署名で不動産契約を締結して実取引申告と確定日付が自動付与されて取引契約書など契約書類は公認された文書保管センターに安全に保管するシステムだ。

不動産電子契約を利用すれば△貸出金利0.2%p引き下げ△1000万ウォン以内最大30%信用貸出金利割引△登記手数料(伝貰権設定登記・所有権移転登記) 30%割引などの恩恵を与える。

不動産電子契約は政府が費用だけでも173億ウォンを投じて2018年8月から全国に拡大施行しているけれど昨年まで集計された電子契約取引量は不動産全体取引量の1%を下回っている。

業界では与えられる便宜性と恩恵にもかかわらず、電子契約が活性化することができない理由として家主が電子契約を敬遠するためだと見ている。

家を買おうとする者や借家人の場合、電子契約が便宜性・金利引き下げなど多くの長所を有しているが、家主の場合、事実上恩恵というほどの要素がなくて利害関係が交錯するということだ。かえって売主や賃貸人の立場では電子契約締結時賃貸所得が国税庁などに露出することができる。

また、実取引申告期限が最大30日まで与えられるのに比べて電子契約締結時には取引が直ちに申告されるせいで残金を払ったり税金を納付するなどの取引状況と合わなくて電子契約を敬遠する場合がさらに多い。

また、公認仲介士の立場でも仲介保守露出などが負担になる場合があって売渡人・買主に積極的に薦めないと分かった。現在の民間で電子契約システムを活用するには公認仲介士を通じて取引することの他には方法がない。

国土部はひとまず今年は公共部門で電子契約義務化を施行して電子契約の底辺を広げるのに集中するという方針だ。国土部は今月7日分譲する今年初めての幸福住宅から不動産電子契約を段階的に義務化する計画だ。以後新婚希望タウン、国民・永久賃貸順で義務化を導入する計画だ。

国土部によれば昨年12月全体電子契約締結9609件中民間が占める比重は3.1%に過ぎなかったが今年1月4.7%(5783件中272件)に増加し、2月には11.3%(1万1276件中1270件)、3月には12.3%(6843件中842件)を記録して増える傾向だ。

[オム・トヒョン記者/行動がはやい新聞(c)スカイデイリー]

【出典】韓国/スカイデイリー
http://www.skyedaily.com/news/news_view.html?ID=103747




【韓国】[単独]不動産取引もアンタクト?…民間’電子契約システム’今年発売

[単独]不動産取引もアンタクト?…民間’電子契約システム’今年発売
[仮訳者注:「アンタクト」はun+contactで、「非対面」を意味する。]
マネーS キム・ノヒャン記者|入力:2020.03.12 09:01

国土交通部不動産取引電子契約システム。/写真提供=国土部

社会的に非対面(アンタクト)サービスが早く広がる中で不動産非対面取引が可能な民間’電子契約システム’が今年中に発売されるものと見られる。

国土交通部が2016年’不動産取引電子契約システム’を発売して、2018年韓国公認仲介士協会アプリ’漢方’と連係したが、民間で開発するのは初めてであるものと見られる。

12日不動産業界によれば不動産仲介プラットホーム’喫茶店’は2017年から自主的に電子契約システム開発を推進、今年中にサービス発売を計画している。

グローバル分析業者アプリアニメ(App Annie)によれば昨年12月不動産仲介プラットホーム市場の月間利用者数占有率は即決[仮訳者注:「即決」は、2012年1月に発売された不動産アプリ。]59.0%、ネイバー不動産19.8%、喫茶店17.4%の順だ。3個のプラットホームの占有率を合わせれば97%に肉迫する。

不動産電子契約は紙文書なしでスマートフォンやタブレットPCアプリをダウンロードして契約書を作成して保存するサービスだ。電子契約の長所は経済性と安全性、便利性だ。紛失危険や無登録公認仲介士と取り引きする危険を避けることができる。全てオンライン上だけで存在するので天災地変がない限り紛失危険は0%だ。借家人の立場では住民センターを訪問する必要なしに確定日付が自動処理されて便利さが多い。

最近コロナウイルス感染症(コロナ19)事態で消費と金融取引の非対面が広がって不動産取引もこのような電子契約を好む傾向だ。国土部によれば先月不動産電子契約締結件数は公共部門1万5515件、民間部門1542件など合計1万7057件だ。前月公共5511件、民間272件に比べて3倍を超えて増加した数値だ。1月が不動産オフシーズンである点を考慮して昨年12月(9609件)と比較しても2月締結件数が2倍程度高い。

問題はすべての物の電子契約が可能ではない。不法建築物や新築は電子上で住所入力にならなくて不便を体験することが多い。

シン・ミンスン モバイル公認仲介士事務所代表公認仲介士は”竣工承認が出て何か月が過ぎても住所が登録されなくて電子契約に失敗することが多い”と話した。このような場合、電話で国土部システムに登録を申し込むのに1~2時間が必要とされる。多くの顧客は1~2時間を待つよりは電子契約をあきらめる。

第一線公認仲介士が指摘する他の問題は▲分譲権取引システム不備▲法人電子契約時7日以上所要▲認証エラー▲中間保存不可能▲昼休み(午後12~1時)相談電話不可能などだ。

住宅賃貸事業者は電子契約をしても管轄区庁に別に申告しなければならないなど手続きがわずらわしい。色々な公認仲介業者が共同仲介する場合、電子契約に加入しなかった公認仲介士がいれば処理できない点も改善する必要性が提起される。

不動産業界関係者は”買主や借家人の立場では電子契約の便利な点がさらに多いが家主の所有権移転登記がされない問題も惜しい部分”と話した。

【出典】韓国/マネーS
https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020031208048068948




【韓国】人工知能を使った契約締結時の消費者保護

人工知能を使った契約締結時の消費者保護
キム・ジンウ教授(韓国外大ロースクール) 入力:2020-01-02午後2:07:11

I.はじめに
使用者のために一定作業を自律的に遂行できて第三者に対し使用者に代わって周辺環境と相互作用することができる一定範囲の知能を持つコンピュータプログラムをよく’知能型エージェント(intelligent agent)’というがその本質は人工知能だ。

人工知能はビッグデータを基にディープラーニング・マシンラーニング形態で学習能力を持つという点で伝統的なアルゴリズムと決定的に異なる。人工知能は取り引きと関連して人間より実用的に意思決定ができるので今後その使用がより一層増加するだろう。

本文は人工知能を使って事業者と消費者の間に契約(B2C契約)が締結される時に発生する二種類の主要問題である約款の編入および情報提供義務について調べる。

Ⅱ.約款の編入
1.意思表示の帰属
知能と自律性がない自動システムは決まったアルゴリズムに盲目的に従うのでその表示は常に使用者の表示だとしなければならない。すると自律的判断をする人工知能は自身の表示をすると見るだろうか?

人工知能を使った契約締結では人工知能が表示の内容を自律的に定めて契約相手方も選択する。しかし現行法上人工知能は法人格がないので代理法理を適用することはできない。人工知能に対し法人格が付与されるならば(‘電子人’制度)代理法理の適用を通じて意思表示の帰属問題を処理することができる。

そういう立法があるまで人工知能使用者は自身の行動半径を広げるために人工知能を使ったものであるから人工知能の表示は使用者に帰属すると立論するほかはないだろう。

2.人工知能を使った契約における約款編入問題
当事者の間に直接的なコミュニケーションが成り立つインターネットを通した一般的な契約締結では良く目につくリンクを通じて事業者のウェブサイトにある約款および重要条項に対する説明文を消費者がダウンロードできる方式で約款の明示・写本交付・説明義務が履行されることがある。

しかし人工知能を使った契約締結は非対面取り引きであり契約当事者の間に直接的なコミュニケーションが成り立たない。また、消費者が人工知能を使う場合には事業者が約款法第3条第2項の要件である’契約を締結する時に顧客に約款の内容を明確に明らかにして重要内容を説明すること’が不可能だ。

すると人工知能を使った契約締結は約款の編入なしで成り立つと見るべきか?これは否定されなければならないだろう。一方で事業者は約款編入による契約締結に対する正当な利益を持って他の一方で人工知能を使った契約締結でも消費者保護の必要性が相変らず存在するためだ。

3.消費者側が人工知能を使う場合
消費者側が契約締結にアレック社(Alexa)のような人工知能スピーカーを使う場合、約款の編入要件はどのようにみたされるか?人工知能を使った契約締結で消費者は契約締結に直接関与しないで関与しようとすることもない。

そういう状況で約款の明示・写本交付・説明義務の履行のために事業者が契約締結時に消費者に追加で接触するように要求することはできない。約款法が上の義務を規定したことは消費者の約款内容に対する認知の可能性を保障して契約の締結の有無を決めるのに助けになるためだ。

したがって消費者は遅くとも契約を締結する時までは約款内容に対する認知の可能性を持たなければならない。しかし契約締結に人工知能が使われればこれが不可能だ。消費者はせいぜい契約締結後で約款の内容が分かるので事業者は’契約を締結する時に’消費者に約款の内容を明らかにしなければならないという約款法第3条第2項を遵守できなくなる。

だが、人工知能が約款の内容を把握することのできない危険はその使用者である消費者が負担しなければならない。消費者が約款を読まなかったり皮相的だけで読んでも約款が契約に編入されるような脈絡でだ。

人工知能が使われた契約締結では人工知能が約款と約款の重要内容に対する説明文をダウンロードして保存できると消費者の認知の可能性が肯定されて同時に明示・写本交付・説明義務が全部履行されて約款の契約への編入に関する同意もあると見なければならない。

Ⅲ.情報提供義務
1.消費者が人工知能を使う場合の情報提供の相手方
現行法上人工知能の行為は全部その使用者である消費者に帰属しなければならないので事業者は消費者はもちろん消費者の人工知能に対し情報を提供しても関係ないだろう。

2.情報提供義務違反の効果
人工知能を使って財貨やサービスを販売する事業者は通信販売業者に該当するので契約締結前に多様な’取り引き条件’に関する情報と事業者の’身元’に対する情報を消費者に提供しなければならない。しかし消費者が人工知能を使う契約で事業者の契約締結前情報提供義務の履行は容易ではない。

例えばアレック社による注文手続きは消費者が代金支給を確認する程度で簡略に形成されていて電子商取引法が要求する情報提供義務を履行できない。アレック社にはディスプレイがなくて情報を視覚的に表示することもできない。

それによりアマゾン(Amazon)は情報提供義務違反に対する電子商取引法にともなう行政処分や刑事的制裁(第31条以下、第43条、第45条)を受ける危険に直面している。

情報提供義務を不履行しても私法的にはすでに成立した契約の有効性に影響を及ぼさないけれど消費者撤回権の起算に影響を与える(電子商取引法第17条第2項)。結局事業者の見解で情報提供義務不履行の民事法的効果は撤回権の行使期間を事実上延長してすでに成立した通信販売を危険にすることがある。

3.情報提供義務の具体的履行
消費者が取り引きにアレック社を使う場合、アマゾンは消費者と直接接触しないで消費者のアレック社と接触することになる。問題はこの場合に事業者が契約締結前情報提供義務をどのように履行できるかという点だ。また、事業者が具体的にいつまでに情報提供義務を履行しなければならないかも疑問だ。

消費者は意思決定に対する疲労から抜け出そうと契約締結を彼の人工知能に任せて人工知能は単に契約の成功の有無だけを消費者に知らせる。したがって事業者が契約締結前に消費者に情報を提供するのは事実上ほとんど不可能だ。

しかし情報提供義務の不履行に対しては制裁が伴うことがある。そういう制裁は事業者の義務履行を不可能にした側は消費者という点を考えれば不合理だ。するとこのような不合理を解決できる方案は何か?

人工知能を使う消費者は事業者が提供する情報の認知をあきらめたものということができる。消費者の認知欠如を彼の負担にするのかでなければ事業者の負担にするのかは誰がこれに対する原因を提供したかにより区別されなければならない。

ここで重要な意味を持つのは技術発展状況、人工知能の普及程度および義務的情報の標準化とそれの普及程度だ。すなわち人工知能が比較的珍しく使われて技術的標準が不足した場合、人工知能が技術的に法律が要求する情報を完全には理解できないという点を計算に入れなければならない。消費者の情報認知の可能性の欠如は消費者の危険領域に属する。

事業者は少なくとも現在では消費者の使う人工知能が自然語になったテキストを解釈できないということを計算に入れる必要がない。それなら情報が消費者の人工知能に提供されてダウンロードを通じて保存されることができるならば情報提供義務の履行に充分だというだろう。

しかし人工知能が広く普及されて法律上の義務に対する標準が開発された場合には状況が変わる。人工知能が通信販売で普遍的に使われる場合、事業者は法律上の情報を人工知能が処理できる形式で提供しなければならない。そうでない事業者は情報提供義務を不履行したことになる。

Ⅳ.要約および展望
(1)約款の契約編入:消費者は原則的に彼の人工知能に約款および重要内容に関する説明文がダウンロードおよび保存の可能性と共に提供された時に約款の内容に対する認知の可能性を持つ。消費者の人工知能が約款を理解できなかったり一部だけ理解できる危険は消費者が負担する。

(2)情報提供義務:消費者が彼の業務処理のために人工知能を使う場合、情報が消費者の人工知能に提供されてダウンロードを通じて保存されることができるならば情報提供義務の履行に充分だというだろう。

(3)展望:契約締結のための人工知能の使用は人間の意思との接点がとても小さくて伝統的法律行為ではないし意思表示理論はまもなく限界に至るだろう。それにより人工知能を使った契約締結が安定した法的基礎の上に可能にする新しい規範の確立に対する要請が大きくなるだろう。この時、人工知能に対する法人格付与可否が核心の争点になるだろう。

キム・ジンウ教授(韓国外大ロースクール)

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-Info/Legal-Info-View?serial=158346%MCEPASTEBIN%




【韓国】光州(クァンジュ)経実連“不動産実取引価額基準登記時点で法制化”

入力:2019年11月13日(水)16:57
13日不動産投機対策特別委員会発表
“虚偽・未申告時刑罰加えなければ”主張も

光州(クァンジュ)経済正義実践市民連合不動産投機対策特別委員会(以下投機委)は13日不動産実取引価額に対する基準を登記簿記載当時の売買価格とすることを法制化せよと促した。

この日投機委は最近光州(クァンジュ)のアパート取り引き秩序はひどく歪曲されていてその原因として政府当局の緩い政策と光州市(クァンジュシ)の傍観者的な態度があると指摘した。このために投機資金が大挙光州(クァンジュ)アパート市場に流入していて、それに便乗した一部の投機心理が過熱されていると主張した。

投機委によれば不動産実取引価格申告時、契約当時の売買契約書を基準として見たら実際の登記された時点(残金支給時)と1億から2億程度の違いが生じる場合もあって、実際の取り引き価格より売買契約書を膨らませて作成したり低く作成したり相場形成を目的に売買契約事例を多数申告する事例がある。

特に売買契約を変更したり解除してもすでに申告した実取引価額を変更する義務がなくて、売主や買主が売買契約が解除、無効、取り消しになったという資料を疎明すれば譲渡税や取得税が実際に賦課されないという点を悪用する投機勢力を捉えるのがかなり難しいと説明した。

投機委は“売買契約書の上に記載された金額でなく登記当時の実際の売買代金で実取引価格申告をすれば虚偽で価格を操作して投機を助長する行為を防止することができるはずだ”として“不動産取り引きの申告時点を売買契約当時でなく登記簿記載当時の売買価格と早く改正しなさい”と促した。

続けて投機委は実取引価額虚偽申告や未申告時に過怠金賦課だけでなく、その程度が行き過ぎた場合には刑罰を賦課することができるように法制化しなければなければならないと主張した。

特に“解除など申告条項が施行規則に規定されていてその拘束力がないので最小限法規または施行令に規定して任意条項を義務条項で改正しなければならない”と強調した。

イ・サムソプ記者seobi@srb.co.kr

【出典】韓国/ムドゥン日報
http://www.honam.co.kr/article.php?aid=1573631874602066056




【韓国】60億投入して’活用率1%’…電子契約システム手を加える

最終修正2019.10.16 11:26 記事入力2019.10.16 11:26

2016年試験運営後本格導入
インセンティブにも民間利用低調、仲介士加入も4人中1人
インセンティブ制度改善、高齢者利用便宜増大など検討

[単独] 60億注い」の利用率1%」...  電子契約システムの手見る

[アジア経済イム・チョルヨン記者]国土交通部が不動産取引の透明性と便宜を強化するために導入した’不動産取引電子契約システム’に手を加える。

2014年システム構築から運営まで持続的に60億ウォン以上予算を投じたが民間の活用率はもちろん仲介士加入率がきわめて低調な状況が持続していたためだ。

16日国土交通部と韓国鑑定院によれば国土部所管部からは2016年試験運営を経て2017年本格導入した’不動産取引電子契約システム’活性化のための改善案を出す計画だ。

不動産取引電子契約システムは借家人の場合、確定日時を別に受ける必要がなくて仲介人は別途の取引申告をする必要がなくて効率性が高い制度で注目されていたが加入公認仲介士が4人中1人、取引量は全体不動産取引の1%余りに過ぎなくて有名無実だという指摘が提起されてきた。

改善案は取引仲介人と当事者範囲を拡大してインセンティブを付与する方案と高齢者の利用便宜を高める方案などを骨子とするものと見られる。

この間国土部はKB国民銀行、ウリ銀行、新韓銀行を含む地方銀行と業務協約を締結して不動産担保貸出利子を最大0.3%ポイント割引するなど活性化政策を展開したが目につく効果をみることができなかった。

併せて昨年住宅売買・賃貸借契約を締結した当事者が一定の購入時融資や伝貰金融資を利用するとき貸出金利を0.1%ポイント追加で引き下げるインセンティブ制度を導入する一方今年中改善補修バウチャー制度、担保融資・伝貰資金融資利率優待を継続しているが限界に至った状況だ。

国土部関係者は”不動産取引市場の主な顧客が年齢が高いために電子契約システム導入後活用率が低調なことと判断している”としながら”インセンティブ制度拡大などシステム利用を活性化するための色々な方案を検討して改善案を出す計画”と説明した。

国土部は去る2014年から不動産電子契約関連予算を63億ウォンを一度に投入した。2014年1億5000万ウォンを投じて試行事業に進出し、2016年には13億4000万ウォンの予算を使った。

全国拡大施行初年である2017年11億5500万ウォンを投じ、昨年には関連予算では最も多い23億3800万ウォンを投じた。
法院行政処が推進した電子登記システムに入れた予算と合わせれば170億ウォンを越える規模だ。

投じた予算に比べて活用率は非常に低調な水準だ。
2016年電子契約システム活用率は試行地域全体不動産取引量の0.23%に過ぎなかった。
2017年と2018年にも活用率がそれぞれ0.28%、0.77%で全体取引量の1%にも達し得なかった。
全体的に不動産取引が急減した今年に入って去る8月まで活用率やはり1.49%に終わった。

さらに不動産取引の大部分を占める民間の活用率が顕著に少なかった。
鑑定院によれば民間電子契約件数は2016年全体550件中59件、2018年には2万7759件中5396件に過ぎなかった。
今年も8月まで全体電子契約3万4874件中5593件に終わった。

不動産仲介人の加入率も4人中1人で低調だ。
電子契約システムに加入した仲介士の数は2017年1万9332人で2018年2万6490人、2019年2万8419人に増えるのに終わった。
今年第2四半期を基準として登録公認仲介士の数が10万6750人である点を勘案すれば加入率が26.6%に終わるわけだ。

ユン・グァンソク共に民主党議員は”色々な努力にもかかわらず、活用率が高まるのに限界があるのは取引当事者や仲介人に対するインセンティブ不足と解説される”としながら”売渡人側や賃貸人側には特別なインセンティブがないだけに恩恵をまんべんなく付与して電子契約活用率を高めて正確な情報が市場に提供されるようにしなければならない”と強調した。

イム・チョルヨン記者cylim@asiae.co.kr

【出典】韓国/アジア経済
https://view.asiae.co.kr/article/2019101611002435880




【韓国】不動産電子契約目標達成率’底’…活性化無色

イ・ヒョジ記者 承認2019.08.20 09:01

(世宗(セジョン)=連合インフォマックス)イ・ヒョジ記者=政府が不動産電子契約を増やそうと努めているけれどなかなか活性化しないことが明らかになった。

取り引き当事者が電子契約をするようにする追加誘引策もふさわしくなくて強制する方法も容易でなくて電子契約活性化が停滞するのか憂慮される。

20日国会予算政策処が最近発刊した’2018会計年度決算分析報告書’を見れば昨年不動産電子契約システムを通じて締結された電子取り引きは2万7千759件で目標値19万件対比達成率が14.6%に過ぎなかった。

不動産電子契約システムは情報通信技術(ICT)を利用して紙や印鑑なしでオンライン署名だけで不動産契約を締結してこれを公認された場所に保管する方式である。
2016年ソウル、瑞草区(ソチョグ)で試験適用されて2017年全国拡大施行された。
電子契約が活性化すれば無資格・無登録者の不法仲介行為、契約書偽・変造などを防げて不動産取り引き関連情報を集めてさらに正確な統計も算出することができる。
しかし契約者が税源露出を憂慮して電子契約を敬遠するところに仲介士が電子基盤文書処理になじまなくて拒否感を持っている。

電子契約はシステムに加入した仲介士だけ締結することができるのに昨年末基準として電子契約システム加入率は25.1%に過ぎない。
2017年達成率が6.4%であったのに比較すれば2倍以上高まったわけだが相変らず低調な実績だ。
これに伴い、19万件目標値により編成された予算7億1千600万ウォン中約2億3千万ウォンも不用となった。

締結された電子契約さえも韓国土地住宅公社(LH)、韓国資産管理公社(ケムコ)等公共部門が大多数で民間の電子契約比重は19.4%に過ぎなかった。

国土交通部は電子契約をすれば優待金利を提供したり登記関連法務代行報酬料を割引するなどのインセンティブを提供しているけれど主に買受人に対するインセンティブという指摘である。

予定先は”売渡人と公認仲介士が電子契約に参加するように促して公認仲介士の電子契約会員加入率を高めるなど多角的な活性化方案が必要だ”と話した。

国土部関係者は”売渡人のための税金減免、金融の側面の恩恵などは企画財政部をはじめとする関連機関との共感および協議が必要だ”と話した。
不動産過熱が現れる地域に電子契約を義務化する方案もあるが違憲素地があるという指摘である。

彼は”規制が費用対比便益が大きくてこそ意味があるのに電子契約義務化をすれば取り引き形態が強制されること”としながら”合法的な枠組みでどのように適用できるか苦悩中”と答えた。

hjlee2@yna.co.kr
(終わり)
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イ・ヒョジ記者




【韓国】[経済インサイド] 知って使えば役に立つ‘不動産電子契約’

入力2019.04.29 (18:17)修正2019.04.29 (18:29)KBS経済タイム

[アンカー]
不動産取引の便利さと透明性を高めるために3年前、政府が導入した制度があります。’不動産電子契約システム’というものだが使用率が1%もなりません。ほとんど知らないためですが。不動産電子契約は、どういうものか、どんな長所があるのか、龍仁(ヨンイン)ソンダム大学法務警察課チャン・ワンギュ教授と調べてみます。不動産電子契約、私たちが売買や賃貸借契約をする時に紙にサインしてする、こういうものを電子システムを通じてすべてするのですか?
[返事]
‘不動産取引電子契約’は既存の紙契約書や印鑑証明書の代わりにPCとスマートフォンを利用してオンライン上電子方式(電子文書利用)で不動産取引契約を締結することをいいます。ICT

[仮訳者注:ICTは「Information and Communication Technology(情報通信技術)」の略で、通信技術を活用したコミュニケーションをいう。]

技術の発達で不動産売買時に公認認証および電子署名で(売渡用)印鑑証明書なしで契約が締結されて、オンライン電子方式による非対面取引機能で場所に束縛されることなく迅速な処理が可能で大規模分譲取引に非常に効率的です。時と場所に関係なく不動産契約を締結できて便利です。

[アンカー]
ところで主人と顔を見て契約しても不安な心があるが、このように顔を見ずとも契約できるというのが長所でしょうか? このような危険性を補完できるものがありますか?
[返事]
身分確認を通じて電子契約システムにあらかじめ登録された開業公認仲介士と取引当事者間に電子契約の進行過程別に公認証明書、電子署名および携帯電話本人認証を通じて身分確認を徹底しているので信じて契約を締結することができて、電子契約書が公認電子文書センターに保管されて偽・変造が防止されて安心してこれを信じて取引できて保存機関内には個人がいつでも問い合わせて確認できる長所があります。従前より便利で確実な方法で非対面画像ソリューション(ページストック

[仮訳者注:「カカオトーク」におけるビデオ通信機能のこと。]

、スカイプなどの画像チャットと類似)導入等を通して非対面の安全性を補完していく予定だということと知っています。公認仲介士に対する徹底した身分確認が保障されるので無資格・無登録者による不法仲介行為から保護されることができます。

[アンカー]
不動産契約後にあれこれ申告したり申し込むことが多いが、電子契約をするとこのような煩わしさが減るのですか?
[返事]
電子契約をすれば契約だけで売買の場合、すぐに実取引価格申告が、住宅賃貸借の場合には確定日付申請と付与がワンストップで処理されて別に申告したり住民センターを訪問する必要がなくて非常に便利です。また、金融機関を通した融資時または電子登記時に電子契約システム内で照会と呼出を通じて取引完了した電子契約書を手軽に添付して処理できる長所があります。

[アンカー]
家主は不動産取引情報が流出することがあるという憂慮のためにこのような電子契約を敬遠するといいましたよ?
[返事]
不動産取引電子契約システムは国土交通部で運営しているシステムで電子契約書の生成と署名、そして保管に至るまでデータベースの暗号化、公認電子署名、携帯電話本人認証、タイムスタンプ、公認電子文書センターの保管などの多様なセキュリティ技術と手段が結ばれて安心取引を支援しています。簡単に申し上げれば個人情報を含んだすべての契約情報は暗号化されて、公認電子文書センターにおいて安全に保管されます。

[アンカー]
電子契約をすればインセンティブがあるといったんですよ?
[返事]
まず協約都市銀行で融資時に優待金利が適用されます。 (0.1%~0.3%p割引)
また、住宅都市基金で支援する「応援」住宅購買者資金融資および「支援」伝貰資金融資時に貸出金利が0.1%追加割引されて、韓国住宅金融公社の伝貰保証利用時には保証料率も0.1%p引き下げされます。その他に電子契約協力法務代理人

[仮訳者注:「電子契約協力法務代理人」に関しては、
【韓国】国土交通部の登記報酬割引広報の違法性
https://www.e-profession.net/asiken/archives/5952 
【韓国】“不動産電子契約システム関連特典疑惑ある”
https://www.e-profession.net/asiken/archives/5860 を参照。なお、上記記事は共に2016年のものであり、現時点における法務士界の動向と異なることも考えられますのでご留意願います。
「電子登記法務代理人検索サイト」(不動産電子契約による不動産登記申請業務を代行して登記手数料割引サービスを提供する法務代理人の概要と位置情報を提供します。)参照。
https://irts.molit.go.kr/usr/cmn/main/home/RtecsJcffrSearch.do]

を利用するとき登記関連法務代行報酬料が30%割引されるなど各種インセンティブがあります。そして仲介報酬一部支援バウチャー制度を通じて一定規模以下の住宅(専用85㎡および伝貰保証金基準3億ウォン以下)を賃借りする就職3年以内の社会新人、大学生(在学生、休学生)、結婚3年以内の新婚夫婦などを対象に一時的先着順で賃借契約仲介手数料10万ウォンを支援しています。

[アンカー]
タブレットPCやスマートフォン使用になじまない高齢層は困難があるんじゃないでしょうか?
[返事]
電子契約に不慣れな方々のためには‘国土部不動産取引電子契約システムで<電子契約やってみる>動画(約10分)が提供されていてこれを見てゆっくりまねれば大きい不便なしで電子契約システムを利用することができて、または- <電子契約システム顧客センター>(1833-4662)を通した遠隔支援サービスでもインターネットに不慣れな高齢層が電子契約を易しく締結することができるように助けてあげています。追加で国有財産不動産契約にだけ限定された内容だけれども、韓国資産管理公社(ケムコ)と韓国鑑定院は国有財産不動産電子契約サービスを拡大するために「国有財産の効率的管理および電子契約活性化のための業務協約」を締結する一方、韓国資産管理公社(ケムコ)は今年4月から全国の27個の地域本部および支部に電子契約専用アプリ(App)が設置されたタブレットPCを配布して高齢でPC、スマートフォンなど情報通信機器活用に困難があったり島嶼・山間などに居住して窓口訪問が不便な利用顧客のために職員が直接顧客を訪問する‘訪ねて行く電子契約締結サービス’を提供しています。

[アンカー]
使用率が1%もなりません。不動産電子契約が席を占めようとするならどんな制度改善、補完が必要と見ますか?
[返事]
制度の一元化問題なのですが、電子契約をうまく締結したが瞬間、紙契約に退歩する場合も発生します。すなわち不動産取引申告制と検認制の二元化から発生する問題点です。例えば、最初アパートを単独で譲り受けた後に夫婦共同名義へ変更する場合がよく発生するが、この時、贈与契約に該当して不動産取引申告でなく「不動産登記特別措置法」上自治体長の確認過程である検認をしなければなりません。そうなるとシステム上互いに関連していないのでこれ以上電子的処理が不可能になります。電子契約の活性化のためには関連政府部署の緊密な協議を通した法制度の事前整備および後押しが必ず必要だといいます。これと共に公認仲介士中心の広報戦略から国民中心の広報戦略に修正して国民の皆様が一日も早く電子契約の便利さと安全性を認知してたくさん活用することができるように対国民広報を強化する必要があります。

【出典】韓国/KBS NEWS
http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4190422&ref=A




【韓国】不動産電子契約、紙より安全だが… 100人中99人が使わない

[公共サービス アップグレード1.0] <36>低い認知度・取り引き情報流出憂慮に…電子契約システム‘有名無実’

入力:2019-04-23 23:06 |修正:2019-04-24 03:13

グラフィック キム・イェウォン記者 yean811@seoul.co.kr

会社員A(32)さんは伝貰[仮訳者注:チョンセ]契約を延長することに決めて不動産仲介業者に不動産電子契約システムに対して尋ねた。

頻繁な出張で家主と契約書作成時間を合わせにくかったところに電子契約システムを利用すれば仲介業者を訪問しなくても契約を締結することができると聞いたためである。
しかし仲介業者は“賃貸人が電子契約システムを分からない”として仲介業者に向かい合って座って紙契約書に印鑑を押す既存方式を守った。

不動産取引の便利性と透明性を高めるために導入された不動産電子契約システムが有名無実になる危機に処した。

2016年5月ソウル、瑞草区(ソチョグ)試験運営を始め昨年8月から全国で拡大した電子契約システムの利用実績は1%にも達し得ない実情である。

電子契約システムは紙や印鑑がなくてもオンライン署名で不動産売買・賃貸借契約を締結して、契約書類を公認された文書保管センターに保管する不動産取引システムである。
共に民主党キム・ヨンジン議員が23日韓国鑑定院から受けた資料によれば昨年全体不動産取引361万 5160件の中で電子契約は2万 7759件に過ぎなかった。
2016年0.227%に終わった活用率は2017年0.278%に続き昨年0.768%で現れた。

電子契約の最も大きい長所としては便利性が挙げられる。
実取引価格申告、確定日時付与などが自動で処理されて取引当事者の煩わしさを減らす。

不動産売買取引当事者または仲介業者は契約締結日から60日中に地方自治体に実取引価額を申告しなければならないが、電子契約を利用すれば自動で申告される。
実取引価格申告を漏らして過怠金を支払う心配をしなくても良い。

伝・月貰[仮訳者注:「伝貰」(チョンセ)・月貰(ウォルセ)のこと。月貰は、日本における賃貸借同様、毎月家賃を支払う形態]など賃貸借契約ではオンライン上で確定日付を申請・交付できて賃借人が住民センターを直接訪問しなくても良い。

昨年9月ソウル、永登浦区(ヨンドンポク)幸福住宅に入居してソウル住宅都市工事(SH)と電子契約で賃貸借契約を締結したB(33)さんは“事務室でホームページに接続してオンライン署名一つですべての手続きが終わった”として“忙しい会社員が時と場所に関係なく不動産契約を締結できて便利だ”と伝えた。

このような長所にもかかわらず、利用実績が低調な理由としては低い認知度が挙げられる。
電子契約が活性化するには取引当事者である一般国民の積極的な参加が最も重要だがこの間広報が不足して活用率が低いという指摘である。
電子契約に対する漠然とした不安感となじみがうすいことも利用を敬遠するようにさせる要因である。

民間部門で電子契約が行われるためには売主(賃貸借取引時賃貸人)と買主(賃借人)、公認仲介士など3者が全部電子契約に同意しなければならない。
この過程で売主や賃貸人は税源が露出して不利益を受けることがあるという不安感のために電子契約を拒否するというのが不動産業界内外の説明である。
相対的に`乙’の地位にある賃借人が先に電子契約を要求するのは難しい。

ソウル、麻浦区(マポグ)で仲介業者をするある仲介者は“協会(韓国公認仲介士協会)次元で電子契約関連教育を受けたので取引時に薦めれば売渡・賃貸人の80%は話も聞いてもらえない”として“売渡・賃貸人が好まない以上仲介業者などはこれらの意向に従うほかはない”と話した。

不動産取引情報が流出することがあるという憂慮も拒否感を育てる。
だが、政府はこのような憂慮が取越苦労に過ぎないと説明する。
韓国鑑定院関係者は“税源露出憂慮はこのシステムを理解できないことから始まった漠然とした恐れ”と説明した。

国土交通部関係者は“今は確定日付時や借家人の家賃税額控除等を通して賃貸現況を把握している”として“電子契約を通じて確定日付が自動で付与されればどうしても情報の正確度を高めることができるだろう”と話した。

かえって電子契約は紙契約に比べて安全性が高いほうである。
公認仲介士に対する徹底した身分確認が保障されるので無資格・無登録者による不法仲介行為から保護されることができるためだ。
また、取引当事者個人情報などは暗号化されて電算処理されるので安心して不動産取引をすることができる。
契約書をなくす心配もなくて契約書偽・変造の可能性もない。

クォン・デジュン明智(ミョンジ)大不動産学科教授は“政府が不動産取引をすべて調べる目的で電子契約を導入するという憂慮を解消しなければならない”と強調した。
彼は“先立って公認仲介士協会側で不便であるなどを理由として導入に反発しただけ仲介業者などに適切なインセンティブ(恩恵)をあたえる方案も検討しなければならない”と強調した。

現在の政府は電子契約にともなうインセンティブとして登記手数料割引、貸出優待金利などを提供している。
電子契約システムを利用する消費者は現在の紙で契約する時より登記手数料を30%安く所有権移転または伝貰権設定登記を終えることができる。

例えば紙契約書で10億ウォン住宅の所有権移転登記を法務士に依頼すると仮定すれば消費者が負担する登記手数料は約76万ウォンである。
反面電子契約システムを通じて電子登記申請すれば消費者はこれより30%安い約53万ウォンだけ支払えば良い。

また、電子契約を通じて住宅売買・賃貸借契約を締結した消費者がサポート融資、支援伝貰金融資を利用するとき貸出金利を0.1%ポイント追加引き下げ受ける。

韓国住宅金融公社で住宅保証金融資に必要な保証書の発給を受ける場合には保証料率0.1%ポイントを引き下げ受けることができる。
一部では電子契約を躊躇する賃貸人の参加を誘導するためにより多くのニンジン策を提示しなければなければならないと主張する。

キム・ハクファン スンシルサイバー大学 グローバルビジネス学部長は“電子契約システムを定着させるには賃貸人税制恩恵提供なども良い方案になることができる”と強調した。

彼は“電子契約を公認仲介士に法的に強制するのは無理があるが取引当事者に紙契約だけでなく電子契約説明の義務を賦課するのも一方法”と付け加えた。
しかし政府は賃貸人に税制恩恵を与えれば特典論議が後になることがあるという点を考慮して慎重な立場だ。

先立って国土部は民間賃貸事業者として登録する場合、あたえる税制恩恵が過度だという批判に直面して恩恵を縮小したことがある。
国土部関係者は“色々な活性化方案を検討中だが賃貸人税制恩恵は議論されたことがない”と一線を画した。

タブレットPCやスマートフォン使用になじまない高齢層が困難を感じることがあるだけに公認仲介士などを対象に関連教育を強化する必要性も提起される。
鑑定院関係者は“公認仲介士対象実務教育を実施している”として“公認仲介士は電子契約締結時必ず汎用または、特殊目的用公認証明書が必要だが現在までは特殊目的用公認証明書発行が無料で提供されている”と説明した。
今年から公認仲介士試験に電子契約関連問題が出題されたりもする。

政府は韓国土地住宅公社(LH)・SHが供給する公共賃貸住宅など公共部門を中心に電子契約を拡大するという方針である。
昨年締結された電子契約10件中8件(合計2万 2363件)は公共部門だった。

国土部ハ・チャンフン不動産産業課長は“公共部門から電子契約を段階的に拡大すれば利用経験を持つ民間が増えること”としながら“彼らが別の契約を締結する時自然に利用経験に基づいて民間契約にも電子契約を活用することになるだろう”と明らかにした。

政界では公共部門での義務導入方案が議論されている。
キム・ヨンジン議員は“電子契約はすべての不動産取引に対するビッグデータ蓄積を可能にする画期的なシステム”としながら“不動産市場の透明性強化および電子契約活性化のためにまずLH、SHなどの公共住宅に電子契約を義務化する方案を推進しなければならない”と主張した。

合わせて政府は公共支援民間賃貸住宅(過去のニューステイ[仮訳者注:ニューステイとは、賃借人が長期間(少なくとも8年)安定(家賃の上昇率年5%以内)に居住しながら、特化された住宅のサービスを受けることができる企業型賃貸住宅のこと。(出典)マイホームポータルhttps://www.myhome.go.kr/hws/portal/main/getMgtMainPage.do])事業施行社および建設会社などとの業務協約(MOU)締結を通じて電子契約活性化に乗り出している。

ハ課長は“世宗(セジョン)市で最近分譲した‘ハンシンドヒュ リザーブⅡ’は民間アパートの中で最初に分譲段階から不動産電子契約システムが適用された”と紹介した。

国土部は電子契約システムが定着すれば紙契約書流通・保管費用削減などで年間3300億ウォン余りの社会・経済的効果が現れると予想した。

国土部は今年電子契約システム関連予算9億 7100万ウォンの中で広報および広告予算を8400万ウォンで編成した。
オンライン ポータルサイト広告掲載および引越しシーズン案内資料配布等を通して対国民広報活動に乗り出すという計画である。

チャン・ジンボク記者viviana49@seoul.co.kr

【出典】韓国/ソウル新聞
[出処:ソウル新聞で提供する記事です。] https://go.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20190424017002&wlog_tag3=naver#csidxa833fe56e5b45a68f9ed0929a991952
2019-04-24 17面