【韓国】7月からソウル転売禁止…下半期変わる不動産制度は

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7月からソウル転売禁止…下半期変わる不動産制度は
来月から調整地域貸し出し規制強化
イ・ユンヒ記者| stels.lee@econovill.com 承認2017.07.01 12:34:16

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▲出処=エコノミックレビューDB

今年下半期から不動産関連制度にいくつかの変更事項がある。
不動産情報業者不動産114によれば下半期からは多所帯住宅の家主がその家に住んで借家人を入れる場合にも民間賃貸事業者登録が許される。

地震に対する憂慮が大きくなって耐震設計義務対象が延面積200㎡以上建築物で拡大して公認仲介士の建物耐震性能に対する説明手続きが義務化される。
また、最近発表された’6.19不動産対策’によりソウル全域で分譲される新しいアパートの分譲権転売が全面禁止される一方調整候補地域の貸し出し規制強化および再建築組合員住宅供給数制限措置が施行される。

◆地域住宅組合員公開募集・申告制義務化
住宅組合制度改善を主な内容として改正された’住宅法’施行令および施行規則が去る6月3日から施行に入るに伴い地域住宅組合または、職場住宅組合推進委員会が組合員を募集する時は必ず管轄地方自治体に申告しなければならない。

また、従来は主に新聞やインターネットなどの広告で組合員を募集したが今は組合設立認可(変更認可を含む)を受けるために組合員を募集する場合、該当地域日刊新聞や管轄地方自治体ホームページを通じて公開募集をしなければならない。

◆実取引価額虚偽申告情報提供すれば報奨金支給
不動産実取引価額虚偽申告などに対する申告報奨金額、支給方法および手続きなどを規定した’不動産取引申告等に関する法律’施行令および施行規則改正案が施行(2017.06.03)に入るに伴いダウン契約など実取引価額違反事例を申告する情報提供者は最大1000万ウォンの報奨金を受けることができる。

申告者に対する報奨金は過怠金賦課金額の20%にするものの1000万ウォンを限度として支給される。
報奨金を受けようとする者は報奨金支給申込書を作成して該当市場、郡守または、区庁長など地方自治団体長に提出する必要があり申告を通じて違反行為者に対して過怠金が賦課された場合、自治体長が報奨金を支給する。

一つの事件に2人以上が共同で申告する場合、原則的に報奨金を均等に配分するものの報奨金を支給される人々が配分方法に対してあらかじめ合意した場合にはその方法に従う。
これと同時に公認仲介士が不動産取引契約解除申告をするにはいちいち取引当事者の署名と捺印を受けなければならなかったがこれからは仲介士の署名または、捺印だけでも申告官庁に申告が可能だ。

◆分譲権転売禁止、江南(カンナム)4区からソウル全域に拡大
‘6.19不動産対策’によりソウルの分譲権転売制限期間が強化された。
江南(カンナム)圏4区(江南(カンナム)・瑞草(ソチョ)・松坡(ソンパ)・江東(カンドン))以外21区民間宅地に適用される転売制限期間が現行1年6ヶ月から所有権移転登記時までに延びたのだ。

事実上ソウルすべての地域で新規分譲アパートの分譲権転売が禁止されたわけだ。
6月19日以後入居者募集公告をする団地が適用対象だ。

◆調整候補地域LTV・DTI 10%pずつ強化、残金貸し出しDTI適用
LTV(住宅担保認定比率)とDTI(総負債償還比率)緩和政策の効力が7月末日没期間をむかえる。

政府は不動産景気活性化のために去る2014年8月に金融規制を緩和したことがある。
LTVは全国同一に70%で、首都圏にだけ適用するDTIは60%で上方修正したのだ。

しかし’6.19不動産対策’により調整候補地域(下段表参考)の場合、7月3日からLTV,DTI規制比率が10%ポイントずつ強化される。
LTVは70%から60%に、DTIは60%から50%に低くなることだ。

また、アパート集団貸し出しの一部である残金貸し出しに対してもDTIを50%で新規適用する。
集団貸し出しは施行日(2017.07.03)以後入居者募集公告分から適用される。

ただしすでに公告された住宅も施行日以後分譲権が転売された場合には強化された規制が適用される。
一方調整候補地域ではないところは従来緩和されたLTV,DTI措置が1年さらに延びる。

◆家主が住む多所帯住宅も民間賃貸登録可能
多所帯住宅は法的に一戸建て住宅に分類されて家主が居住して他の層でも室賃貸すれば民間賃貸住宅で登録できない。

しかし’民間賃貸住宅に関する特別法’改正案(2017.07.18施行)によりこれからは多所帯住宅に家主が一緒に住む場合でも賃貸事業者で登録できることになる。
このようになれば家主は譲渡所得税など税金減免恩恵を享受することができるようになる。

合わせて借家人は年5%である賃貸料増額制限と短期4年、長期8年など賃貸義務期間などの法的な賃借人保護を受けることができる。

◆公認仲介士、建物耐震性能・可否説明義務化
‘公認仲介士法施行規則’が改正されて7月31日から施行に入る。

これに伴い、公認仲介士は家や事務室などを売買、または、賃貸借契約時建築物台帳を参考にして建物の耐震設計になっているのか、耐震能力はどの程度なのかを法定書式である仲介対象物確認・説明書に記載して契約者に忠実に説明しなければならない。

公認仲介士が耐震設計適用の有無や耐震能力情報を記載しなかったり間違って作成すれば400万ウォンの過怠金を払わなければならない。

◆不動産電子契約、全国拡大施行
ソウル・京畿(キョンギ)・6広域市・世宗(セジョン)市などで施行している不動産電子契約が来る8月から全国で拡大する。

不動産電子契約システムは不動産を取引する時紙でないスマートフォンやPCで契約を締結するものだ。
契約書が政府指定電子文書保管センターに無料保管されるので契約書の偽・変造、二重契約のような事故を防止する。

実取引価格申告と賃借人の確定日時が自動でなされて住民センターを訪問する必要がない。

◆調整候補地域内再建築組合員住宅供給数制限
6.19不動産対策により再建築組合員に供給する住宅数が制限される。

現在の再建築組合員は過密抑制圏域内では最大3住宅、過密抑制圏域他地域は所有住宅数だけ譲り受けることができる。
しかしこれからは過密抑制圏域の有無と関係なく調整候補地域は組合員当たり原則的に1住宅まで分譲が許される。

ただし、従来所有住宅の価格または、住居専用面積範囲内で1住宅を60㎡以下にする場合、例外的に2住宅が許される。
例えば既存住宅面積が140㎡である場合、再建築組合員の方で59㎡を譲り受ければ81㎡まで一戸さらに譲り受けることができるという意味だ。
‘都市および住居環境整備法’を改正して今年の下半期(9~10月)中に施行される予定で、法施行日以後事業施行認可を申し込む組合から適用対象だ。

◆アパート過失補修先送りすれば自治体長が是正命令
生活している共同住宅に漏水など誤りがあるのにも事業主体が正当な理由なしで過失補修に応じない場合、地方自治体の長が是正命令をできるようになる。

このような内容をとり入れた’共同住宅管理法’施行令改正案が来る10月19日から施行される。
今まではアパートなど共同住宅の欠陥が発見されて入居者が修理を要請しても施工者などが今日明日と延ばせば強制する方法がなかったが今回の改正案施行で入居者の不便が減る展望だ。

これと共に国土部に共同住宅管理不正申告センターを設置して管理費不正を集中取り締まる。
申告センターは調査に必要だと判断する場合、地方自治体担当職員を現場に派遣するように要請することができる。

◆耐震設計義務対象、延面積200㎡以上建築物に拡大
地震被害を減らすために早ければ耐震設計義務対象が従来延面積500㎡以上の建築物で200㎡以上の建築物で拡大する。

ただ、木構造建築物は相対的に地震に強いので従来と一緒に500㎡以上である場合にだけ耐震設計をやればよい。
一戸建て住宅と共同住宅などすべての新築住宅も延面積に関係なく耐震設計義務対象になる。

このような内容をとり入れた建築法施行令改正案が関係機関協議、法制処審査などを経て今年8月頃公布される予定だ。
一方去る1988年6階以上の建築物に対して耐震設計を義務化した以後その対象がずっと拡大して今年2月には階数基準として2階以上建物が皆耐震設計対象になった。

◆再建築超過利益還収制猶予終了
12月末を基点に再建築超過利益還収制猶予が終了する。

猶予期間が延びないならば12月31日まで管理処分かを申し込まなかった再建築団地は2018年から超過利益還収制の適用対象になる。
再建築超過利益還収制は再建築で組合が得た利益が一所帯当り平均3000万ウォンを越える場合、超過金額の最高50%を税金で出すようにした制度だ。
不動産景気が過熱様相を見せた去る2006年導入されたが不動産市場を萎縮させるという指摘により2013年12月から2017年末まで施行を一時的に猶予した。

【出典】韓国/エコノミックレビュー
http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=318113

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Author: hasegawa

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