【韓国】不動産安心取引’韓国型エスクロー制’を提案して

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不動産安心取引’韓国型エスクロー制’を提案して
イ・チョンギョ法務士(京畿北部会)
入力:2016-03-21 午後1:49:23

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去る2月国土交通部が’不動産サービス産業発展方案’を発表したことがあるが、その内容の中の一つで不動産安心取引サービスを導入するという内容がある。
不動産取引時の安全性を向上するためにエスクロー制を活性化するなど’不動産安心取引サービス導入方案’を年内に用意することにしたという内容だ。
特に信用力ある都市銀行で手数料が低い商品を普及させるように誘導するなど活性化していく計画という。

不動産エスクロー制は銀行など信用力ある第三者(エスクロー業者)が不動産所有権移転関係や売買代金管理を受け持つので虚偽の売物契約や二重契約など不動産取引安全を威嚇する要素を事前に除去することができるという長所があるという。
一部マスコミの報道によれば、国土部は最初から一般不動産取引にエスクロー制を義務化する腹案まで取り上げ論じたという。

安全な不動産取引が可能になり得るサービスを導入するという政策の趣旨はいくらでも同感するが、その具体的な内容を調べればいろいろ疑問を感じる。
何より我が国の不動産取引実務慣行や法制、関連した制度らと職域従事者などがアメリカとは余りにも違った状況だ。

不動産取引手続を主導して最後の精算に至るまで手続を引き受けるアメリカのエスクロー制とは違い我が国のエスクロー制は単に売買代金と売買関連書類の保管程度の役割に限定されている。
アメリカのエスクロー制が歪に変形されたことだと見るほかはない。

ところでこのような制限的なエスクロー制が国民にエスクロー費用を負担するようにしながらも義務化する程国民に利益になる制度なのか疑問に感じる。
かえってとんでもなくエスクロー担当民間企業の腹だけ満たされて、関連法律専門家たちをこれらの下請業者に転落させる社会的悪影響と歪曲を招く危険性まであるように見える。

保険会社、銀行など巨大資本を引き込んで不動産市場を巨大産業化して従来建設のイメージから抜け出して新産業を育成する最先端経済部署への変化を試みようとする国土交通部の無理な方法ではないのかという一部の意見もある。

その程度の役割ならば現在の供託制度を少しだけ改善すれば国民のために安全に不動産取引ができるようにする’韓国型エスクロー制’が可能なものと見られる。
さらに供託業務は全国法院が管理するのでその信用力と公正性においては他の追従を許さなくて、また、別にエスクロー手数料のような費用負担問題も発生しなくて(かえって供託利子を受ける)、関連業務役時に法務士や弁護士など最高の法律専門家たちが関与することになるので不動産取引での安全性を担保するのに申し分なくて、専門人材活用の面でも非常に望ましく見える。
そして登記業務を主管している法院が関与することになって望ましい。

今は法院の役割が紛争の解決だけでなく各種登記、供託、家族関係登録制度、電子確定日時導入など公益的な非訟分野までますます多くなっているが、今回の機会に供託制度改善を通したエスクロー自らの役割問題に対しても検討をすればという風だ。
合わせて関連法曹団体である法務士会と弁護士会もこの部分に対して積極的な対処をすればという気持ちだ。

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-Opinion/Legal-Opinion-View?Serial=99333&kind=BA10

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Author: hasegawa

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