【韓国】政府‘不動産エスクロー制’活性化推進に法務士業界‘非常事態’

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政府‘不動産エスクロー制’活性化推進に法務士業界‘非常事態’
“登記市場で位置づけ萎縮”法務士’非常事態’
銀行など第3者が不動産所有権・売買代金管理
イム・スンヒョン記者hyun@lawtimes.co.kr入力:2016-02-18午前9:24:13

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政府が最近’不動産エスクロー(escrow)制’活性化方針を発表するとすぐに法務士業界が緊張している。

銀行など巨大資本を基盤とする民間業者が主導している不動産エスクロー制が活性化すれば不動産登記市場で法務士業界の位置づけが大きく萎縮する恐れがあるためだ。

国土交通部は去る4日不動産エスクロー制活性化など不動産産業を付加価値の高いサービス産業として育成するための’不動産サービス産業発展方案’を発表した。

不動産エスクロー制というのは不動産の買主が売買代金を不動産所有権の信託を受けたエスクロー業者に任せて、不動産所有権が買主に完全に移転されればエスクロー業者が売買代金を売主に支給する制度で国内では去る2001年に導入された。

銀行など公信力ある第三者(エスクロー業者)が不動産所有権移転関係や売買代金管理を受け持つので虚偽の売物契約や二重契約など不動産取引の安全を威嚇する要素を事前に除去することができるという長所がある。
だが、売買代金の0.4%を上回る手数料と制度に対する認識不足などで利用実績は微小だ。

これに対し政府が手数料を半分以下である0.2%以下に下げて制度を大々的に広報するなどの活性化方案を用意することにしたのだ。
政府の不動産エスクロ制活性化方針が発表されるとすぐに不動産取引の一つの軸を受け持っている法務士業界は非常事態になった。
この間登記制度を通じて不動産取引で大きい役割を担当してきた法務士が直撃弾を受けることになるためだ。

ソウル、瑞草洞(ソチョドン)のある法務士は”エスクロー業者は単純に不動産所有権と売買代金を管理することだけでなく不動産売買代金を貸し出しして、不動産の安全な取り引きのために不動産に関連した実際の権利関係を調査するなどの役割まで引き受けることになり事実上不動産取引市場の’ビッグブラザー(big brother)’になる可能性が大きい”として”巨大化されたエスクロー業者に従属した法務士と弁護士など資格者が売渡人と 買受人のために必要な声をまともに出せるか疑問”と話した。

不動産取引市場の主導権がエスクロー業者へ渡ってこの間法務士が積み重ねてきた不動産取引市場での位置づけに深刻な打撃を受けることがおきるという憂慮だ。

事実上不動産市場に’ビッグブラザー’となる可能性大きい
取引安全ためには仮登記制度活性化施行要求
業界動揺拡散に法院も一歩遅れて事態把握にでて

法務士はまた、不動産エスクロー制活性化が国民に不必要な負担だけ負わせるようになるだろうと指摘している。
また他の法務士は”エスクロ制度は二重売買など不動産取引に問題が発生する場合、買主を債権的だけで保護する制度なので取引に問題が生じて買主が売買契約解除などで損害をこうむれば複雑な訴訟手続きを通じて賠償を受ける道しかない”として”結局国民としては不動産取引過程でまた他の負担だけ抱くことになって結局市中銀行などエスクロー業者の腹だけふくれることになるようなもの”と話した。

法務士はこれのために不動産取引安全のためには物権的保護手段である仮登記制度を活性化することが望ましいと主張する。
地方のある法務士は”仮登記が設定されれば買主は権利をあらかじめ確保して物権的地位を取得するので仮登記後差押など他の権利が設定されても本来の契約のとおり売買契約を完成できることになる”として”政府は不動産安全取引の根本的解決策にならないエスクロー制活性化に執着するより仮登記制度を活性化する方案を用意しなければならない”と強調した。

キム・ウジョン ソウル中央地方法務士会長も”不動産エスクロー制手数料は民間企業の腹だけふくれるが、仮登記登録税は国家財政になる”として”(不動産安全取引強化のための方案として)仮登記制度活用のための悩みさえしないのは国民のための制度準備を放置しているもと”と指摘した。

仮登記活性化のためには登録税引き下げと仮登記要件緩和などがまずなされなければならないものと見られる。
不動産仮登記をするためには不動産売買代金の0.2%を登録税で納付しなければならなくて、売主の同意を求めなければならないなど手続と要件が難しくて不動産取引当事者が利用を敬遠しているためだ。

実際に法院によれば去る2014年全体不動産登記は合計1126万8706件だったが、この中で不動産仮登記は0.26%に過ぎない2万9255件に終わった。

ある法務士は”エスクロー手数料が0.2%で策定されれば仮登記登録税はその以下に引き下げることが望ましくて、買主に単独で仮登記を申請できる権限を付与する方案も考慮しなければならない”として”登録税引き下げが不可能ならば仮登記による本登記時に不動産取得税を仮登記登録税だけ控除する方案も論議する必要がある”とした。

法務士業界が動揺するとすぐに法院も事態把握に出た。
法院行政処関係者は”不動産エスクロー制活性化の代案として不動産仮登記活性化方案が適当なことかなどを総合的に検討してみる”と話した。

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?Serial=98571&kind=AE

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Author: hasegawa

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