【韓国】法務士、歪曲された市場構造に’泣きながらからしを食べる’

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法務士、歪曲された市場構造に’泣きながらからしを食べる’
登記申請斡旋手数料原因と対策
シン・ジミン記者shinji@lawtimes.co.kr入力:2015-12-24午前11:18:45

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[仮訳者注:写真の文字は「法務士会館」]

一部法務士が事件を斡旋する公認仲介士にコミッションを与えるために国民住宅債権買い入れ費用や各種公課金を過多計上する無理な方法を使うのは公認仲介士と結託しなければ不動産登記事件担当自体が難しい市場構造のためだと専門家たちは口をそろえている。

登記市場不況により事務室運営に困難を経験している法務士が斡旋料を与えて公認仲介士と共生関係を維持することだが、一部は生存のために’甲’の公認仲介士の斡旋料要求に苦しめられていると伝えられた。

法務士は非常に低い報酬のためにこのような問題が発生すると主張する。
だが、消費者である国民は法務士と公認仲介士に報酬は報酬のとおり与えてこれらの間に行き来するコミッションまで負担することになる計算なのでこの中で被害を受けている。

◇国民住宅債権買い入れ費用’ポン菓子’= Aさんは最近結婚をしながらソウルのあるアパート(売買価格4億7500万ウォン、市価標準額3億ウォン)を購入した。
Aさんは売買を仲介した公認仲介士の勧誘により所有権移転登記業務をB法務士に任せた。
B法務士は移転登記をして各種関連税金と国民住宅債権買い入れ費用を代納した後Aさんに報酬などを請求した。
Aさんは何の疑いなしに法務士報酬50万ウォンを含んだ700万ウォンをBさんに支給した。

新居で引越ししたAさんは以後B法務士が渡した領収書を再び調べて悔しさをさく烈させた。
取得税475万ウォン、教育税47万5000ウォンなどの項目の他に国民住宅債権割引額50万ウォンの部分が目についてインターネットを通じて調べてみたところ12万ウォン程度だけ出せば良かったという事実を知ることになったためだ。
Aさんは強力抗議したし、B法務士からお金を返してもらったがだまされたという考えに災いをしずめることができなかった。

不動産取引き沈滞で
登記申請事件にしても担当競争はさらに熾烈

不動産買主などが買いとらなければならない国民住宅債権の金額を算定する基準は登記申請書を受け付ける日を基準として地方税法施行令規定による市価標準額を基準としてこの市価標準額に債権買い入れ率をかけて計算する。
最初分譲住宅の場合、分譲価格が基準になる。
市価標準額は国土交通部不動産公示価格サイトで照会が可能だ。

国民住宅債権買い入れ率は用途、地域、金額により差別適用する。
国民住宅債権は5年満期で利子は年1.75%水準だ。
債権をずっと保有するほどの経済的余裕があるならば満期まで待って元金と利子を受ければ良いが、利率が低いうえに国民住宅債権価格自体が高価だから一定額の損害を甘受して直ちにまた売ることが一般的だ。

この時、銀行は不動産買主などが購入した債権金額より一定比率割引した金額で買い入れることになるのにこれを’国民住宅債権割引率’と呼ぶ。
不動産買主が出す一種の手数料であるわけだ。
割引率は毎日変わる。
過去10~20%まで肉迫した割引率は現在1.5%水準まで落ちた状態だ。
先立って例示したAさんは780万ウォン分の国民住宅債権を買いとったがB法務士がAさんの登記を申請した日の割引率である1.5%であったため12万ウォン程度だけ払えば良かったのだ。

公認仲介士通じなければ
登記顧客会うことも大変で

B法務士のように法務士報酬は50万ウォンで維持して国民住宅債権買い入れ費用だけ膨らませて差額を公認仲介士にコミッションにあたえる場合もあるが、法務士報酬を30万ウォン程度に下げて債権買取り費用を60万ウォンでさらに膨らませてこれを公認仲介士にコミッションにあたえる場合もある。
競争関係にある法務士に比べて相対的に低い報酬の見積もりを出すことができて事件誘致に役に立つためだ。

◇”泣きながらただ乗り”…歪曲された市場構造のせい=法務士法第24条は’法務士は事件の斡旋を業とする者を利用したりその他の不当な方法で事件を誘致する行為をしてはならない’と規定している。
これを反すれば3年以下の懲役または、500万ウォン以下の罰金に処される。
しかし一部法務士は処罰される危険を甘受して公認仲介士に斡旋料を与えている。
公認仲介士を通じなければ不動産登記顧客に会うのが容易でないためだ。
地方のある法務士は”‘泣きながらからしを食べる’で公認仲介士と結託しなければならない”として”不動産景気が低迷して登記事件誘致のための競争はより一層激しくなったうえに法務士報酬は大法院規則で上限が決まっていて事件一件一件が大切なため”と話した。

不当な方法で斡旋料充当…
法務士業界自浄乗り出す

他の法務士は”法曹界の古い恥部”として”依頼人が国民住宅債権買い入れなど登記手続きをよく分からないので一部法務士がこれを悪用している”と指摘した。
彼は”法務士報酬があまりにも少ないのでこのような不正な方法で斡旋料を充当しなければ公認仲介士に約束したリベートを支払うことはできない”として”だが、その被害が消費者である国民にそっくり戻っているので法務士業界が直接立ち上がって浄化しなければならない部分”と強調した。

◇消費者被害防ぐ対策準備至急=消費者の被害を防ぐ対策準備が至急だ。
大韓法務士協会は国民住宅債権買い入れ費用ポン菓子(仮訳者注:膨らまし)と関連した実態を把握するために最近全国地方法務士会に公文書を送るなど対策準備に出た。
ある地方法務士会長は”現在の登記手続きでは債権を買いとれば買い入れ証が交付されて買い入れ証には発行番号があってこの発行番号を登記申請書に記載すれば良い”として”これからは起債番号だけでなく国民住宅債権買い入れ額まで記載するように法を改正すれば良いだろう”と話した。

引き続き”来年上半期中で法改正を推進するなど方案を用意するだろう”とした。
消費者の注意も要求される。
費用が過多請求されたことか確認するには法務士から受けた国民住宅債権買い入れ領収書が銀行または、債権代行専門業者が発行した領収書なのか確認しなければならない。
法務士が直接作った領収書でも手で書いた領収書は’ポン菓子’なった金額である可能性が高い。

また、銀行や債権代行専門業者などに問い合わせしたりネット検索を通じて債権買取り費用が適正なのか計算してみなければならない。
債権割引率は毎日違うので国民住宅債権を買いとった日の割引率で計算をしてこそ正確な金額が算定される。
毎日変わる割引率は国民都市基金サイト(nhuf.molit.go.kr)で確認できて、直接計算が難しければ住宅都市基金ポータルにある計算機(買い入れ貸上金額照会)を利用すれば良い。

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?Serial=97554&kind=AE04

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Author: hasegawa

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