【韓国】再開発事業に不動産信託登記導入切実

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[ 2014-11-04]
再開発事業に不動産信託登記導入切実
事業区域内不動産所有権組合員にそのまま残して事業進行
組合の不安定な法的地位の長期化よって各種法律問題発生
組合名義不動産信託登記で善良な組合員の被害防がなければ

# 組合員240人余りで構成されたソウル、江北(カンブク)のある再開発組合は組合員の3分の1ほどが分担金を適時に納付しないところに、不動産景気沈滞で一般分譲分アパートの分譲価格まで下落して事業施行資金確保に困りきった。
泣きっ面にハチで分担金を未納した組合員所有の不動産に根抵当権設定登記と仮差押、差押登記などが設定されて組合財政状態はより一層難しくなった。

このために移転の告示手続きが長期間遅れ、結局約160人余りの組合員らと100人余りの一般分譲者などが計画された期限内に所有権登記を受けることができないなど財産被害をこうむることになった。

# 地方の他の再開発組合は事業区域内寺土地に対する所有権をあらかじめ取得できなくてこの土地に設定された地上権登記を竣工認可を受ける時まで抹消できなかった。
結局寺所有土地に設定された地上権登記は再開発されたアパート敷地にそのまま残ることになった。
用益物権である地上権は土地全体に効力を及ぼすので結局組合員と一般分譲者などは自分たちの意思と関係なくアパート専有部分に地上権という別途登記がくっついた。

最近再開発組合が事業区域内不動産に対する所有権を確保できなくて事業施行が遅れて組合員と分譲者などが被害をこうむる事例が絶えることなく続く。
このために再開発事業で組合が組合員と信託契約を締結して不動産所有権を取得した後事業を進められるように関連法令を改正しなければならないという専門家たちの声が出てきている。

都市機能回復のために建物とその敷地を整備して土地を新しく作る事業である再開発事業は再開発組合が個別組合員の不動産に対する所有権を取得しないでいて’移転の告示手続’後に所有権を取得する方式でなされている。
移転の告示というのは管理処分計画で決めたことにより組合などに事業区域内不動産の所有権を帰属させる行政処分をいう。

このために再開発組合は再開発事業推進委員会設立時から移転の告示まで不動産に対する所有権なしで整備区域内にある既存建物を撤去して新しい建物を建築した後分譲するなどの処分行為をすることになる。
推進委員会設立から移転の告示まで多くて10年が必要とされる。
結局このような再開発組合の不完全な法的地位が長期間持続するに伴い各種法律的問題が発生しているということだ。

イ・チャンウォン法務士は”事業区域内の不動産所有権が組合員にそのまま残っていて、見たら組合員が個人所有の不動産を担保で金を借りたり、税金滞納で該当不動産が押収されたり、債権者が該当不動産を仮差押した後競売を申請するなど権利関係が複雑になっている”としながら”このような根抵当権や差押、仮差押または、競売登記などが抹消されなくて施工者や組合が工事代金債権や分担金債権確保に困難を経験して事業が遅れる場合が発生している”と話した。

専門家たちは再開発事業が円滑に進行されるためには組合が事業施行と同時に事業区域内不動産に対する所有権を取得することが望ましくて、所有権取得方式では信託契約によって信託登記を完了することが最も適切だと助言する。

すなわち組合員が信託契約により不動産の管理、処分、運用、開発などの権限を組合に移転した後、このような信託関係を対外的に公示するために信託登記をすることで再開発事業区域内にある不動産に対する権利関係を明確にしておかなければならないということだ。

また、信託登記を完了してある場合には信託登記以後に発生した権利関係を理由に強制執行や担保権実行のための競売・保全処分、国税滞納処分などができないという点も長所に選ばれる。

イ・ハクス法務士は”事業推進委員会設立以後移転の告示まで約10年が必要とされるのにこの期間の間悪性組合員が自身の不動産に多額の根抵当権や差押などを誘発しても組合はこれを耐えなければならなくてそれによって多数の善良な組合員が被害をこうむる”として”だが、組合名義で信託登記をしておけば組合員は登記義務者になれなくて事業完了時まで組合員の財産が減少しなくなる”と話した。

彼はまた”再開発事業のうちには事業敷地近隣公共施設などと交換で地籍を整理しなければならない場合がたびたび発生する”として”組合名義で信託登記になった場合にはいちいち組合員の同意を求める手続きなしで交換登記を簡単に完了できて再開発事業を円滑に推進することができる”と話した。

法務士業界はこのような再開発事業に信託登記導入必要性に共感して法改正のために多角的に動いている。
大韓法務士協会(協会長イム・ジェヒョン)は先月28日国土交通部に再開発事業で信託登記制度を導入する内容の’都市および住居環境整備法’改正案を立法請願した。

法務士協会の改正案は組合員になるためには組合など事業施行者に所有権を移転して信託登記を完了させるとしている。
法務士協会関係者は”事業施行者である組合が事業区域内にある不動産に対する所有権を確保することによって事業を円滑に遂行できるようにする趣旨の改正案”としながら”再開発事業で信託登記が活性化すれば法務士の職域拡大にも役に立つと期待している”と話した。

イム・スンヒョン記者hyun@lawtimes.co.kr

【出典】韓国/法律新聞
https://www.lawtimes.co.kr/LawNews/News/NewsContents.aspx?serial=88426&kind=AA&page=1

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Author: hasegawa

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