【韓国】[単独]国土部、不動産電子契約義務化する

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最終修正2019.07.17 10:55 記事入力2019.07.17 10:48
施行3年目、活用率1.2%わずか
今年末公共分譲・賃貸に適用
民間契約・売買市場まで拡大
回転取引・虚偽申告など消えるようだ


[仮訳者注:]回転取引(cross trading)は、株式市場の用語で同じ株式を同一価格で同一数量の売り・買い注文を出しマーケティングを締結させる行為を指します。取引量と価格助長のために自分の家族同士の株式を売買方法で株価に影響を与えるのです。不動産回転取引とは、虚偽の契約書を作成して実際の取引価格で登録した後、契約を破棄する方法です。当事者同士契約を虚偽で作成し住宅価格を人為的に促進するという点で問題視されています。(出典:リアルキャスト
http://www.rcast.co.kr/sub02.php?BRD_ID=1552475647886

[イメージ出処=聯合ニュース]

単独[アジア経済チェ・ドンヒョン記者]不動産取引の便利性と透明性を高めるために導入された不動産電子契約システムが早ければ今年の末に公共分譲・賃貸に義務適用される。

不動産電子契約は紙や印鑑がなくてもオンライン署名で不動産売買・賃貸借契約を締結して契約書類を公認された文書保管センターに保管するシステムである。

国土交通部は公共分野に続き民間アパート契約と一般売買取引、伝貰・賃貸取引等にも段階的に拡大してすべての不動産取引で電子取引システムを義務化することにした。

17日政府によれば国土部は最近不動産電子契約活性化のために公共部門電子契約義務化方針を定めた。
まず韓国土地住宅公社(LH)等公共部門の分譲・売買・賃貸契約時に電子契約を義務化してこれを民間契約市場と売買市場等に拡大適用する計画である。

国土部関係者は”現在電子契約活性化方案を用意中で、来月中に発表後、年末に施行を目標にしている”としながら”LHで分譲する団地で初めての電子契約義務化を適用される可能性が高い”と話した。

民間分譲の場合、建設会社と数分譲者が分譲契約を締結する場合、これを国土部電子契約システムと連動する方式であり一般売買・借家取引は公認仲介士の認証下で買主、売主間の紙契約書の代わりにタブレットPCやスマートフォン等を利用して取引を進める方式である。

不動産電子契約は去る2016年5月瑞草区(ソチョグ)試験団地を始まりに初めて導入された。
以後2017年8月全国的に拡大して今年で施行3年目をむかえた。
だが、不動産売買時電子契約を利用する人を探してみるのが難しいほど活用度がきわめて低い。

実際の今年1月から5月末まで全国不動産電子契約件数は1万8022件でこの期間全体の不動産売買取引量(148万4380件)の1.21%に終わった。
特に民間部門は4304件で公共部門(1万3718件)の3分の1水準だった。

電子契約は2016年契約の件数550件で2017年7062件、2018年2万7759件に行くほど使用頻度が増えているが相変らず100人中1人が使う水準を抜け出せずにいる実情である。

電子契約を活用すれば実取引価格申告、確定日時付与等が自動で処理されるという長所がある。
また、都市銀行と住宅都市保証工事(HUG)等の貸し出し商品優待金利適用、登記手数料割引等の経済的な利点もある。
この他に契約書の偽・変造防止、無資格者の不法仲介行為遮断等の取引透明性も向上される。

ビッグデータとプロップテック(不動産+技術)[仮訳者注:Property Tech(PropTech)]が浮び上がる社会的変化を考慮しても電子契約は選択でなく必須だというのが専門家たちの見解である。

それでも相変らず活用度が低いのは不動産売渡人と 買受人の同意がなければならなくて公認仲介士の認証過程が必要である等の手続きが難しいためである。
民間どうしの契約行為を政府が運営する一種の帳簿に残せばあるいは税金等で不利益にあわないかと思う漠然とした不安感も電子契約を忌避する原因の中の一つである。

永登浦区(ヨンドンポク)A公認仲介所代表は”普通高齢の売り手が電子契約に反対する場合が多い”としながら”文書の電子化に対する負担感があるのが事実”と話した。

今後公共・民間部門皆で電子契約が義務化されれば不動産契約締結日から60日内に申告する制度で発生する’情報非対称’問題は自然に解消される展望である。[仮訳者注:ギム・ジンユ京畿大都市・交通工学科教授は19日、韓国の住宅学会の主催で開かれた「住宅賃貸借市場安定化策」セミナーで、「現在、伝・月貰の取引は売買取引とは異なり、届出義務がないが全取引量の4分の1程度の情報がある」と述べた。キム教授は、「賃貸収入の実際の取引価格に基づく公正課税、情報非対称性の解消のためには、賃貸借市場の実際の取引価格申告が必要だ」と強調した。https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01174246622394128&mediaCodeNo=E]
また、実取引情報が累積すれば政府が相場に近接した公示価格を付けることができて’真っ暗闇が公示制度’と関連した問題[仮訳者注:所有者の異議申立が急増するなど、最近議論が生じている不動産公示価格公平性の問題をいうものと思われる。]も減るものと見られる。

この他に不動産実取引虚偽申告、おとり(エサ)売り物、二重契約、回転取引等の各種不法と便法行為も根絶されることができると予想される。

チャン・ワンギュ龍仁松潭(ヨンインソンダム)大学校教授は”不動産取引電子契約が義務化されれば正しく正確な情報をリアルタイムで取得することができるようになって時期に適切な政府施策を用意することが可能である”としながら”また、公示地価と関連したバックデータも正確になって市場の混乱が大きく減るだろう”と強調した。

チェ・ドンヒョン記者nell@asiae.co.kr

【出典】韓国/アジア経済
https://view.asiae.co.kr/article/2019071710483551015

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Author: hasegawa

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